こんな管理会社はいらない　変更・見直しの極意

国交省標準通り！？信じていはいけない

管理会社変更の際、新旧委託契約書と国交省標準を比較し、違いを明確にする。

管理会社影響担当に標準と違いは？と聞くと、

「ほぼ標準通りなので、大きな違いがありません」

と回答することが多い。

「ほぼ」や「大きな」に気を付けなくてはならない。

国交省のスタンダード通りだから安心と細かく中身をチェックしないと、管理会社都合のオリジナルの文章があったり、誤記があったり、プレゼンテーションの提案書の内容と異なることが書いてあったり、とボロボロな内容であることが見られる。

昨日チェックしたマンションも、２０項目近い指摘事項が挙げられた。

オリジナルの文章は曲者で、管理会社にとっては標準と対比し「大きな違いはない」のかもしれないが、管理組合にとってはデメリットになることがある。

契約書の内容に含まないことで、管理会社が約束した事項は、口頭の確認だけでは危険だ。

一度契約書を結び、他内容を証する書面がないと、後々言った言わないのトラブルに発展する。

管理会社変更後、書面の確認不備による揉め事が頻繁に起きている。

契約書に含まない内容は、必ず覚書や合意書等、管理会社に書面を提出するよう求めることが必要である。

契約行為は管理会社変更にあたって、重要なポイントである。

信頼関係が構築できていない新しい管理会社に全幅の信頼をしてはいけない。

スタートからつまずかないように、契約内容が心配であれば、スポット契約でマンション管理士等にチェックしてもらうことも一考である。

管理組合は何もわからないだろうと自社の都合の良い契約内容に押印させる、こんな管理会社はいらない。

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[2012/05/16 10:15] | 管理会社契約 | トラックバック(0) | コメント(0)

管理会社の財産の着服

国土交通省のホームページで「マンション管理業者のネガティブ情報」と「マンション管理業者に対する監督処分等情報」が確認できる。

マンション管理業の業法にあたるマンション管理の適正化の推進に関する法律が改訂され、財産の管理方法が厳しくなったが、相変わらず管理組合財産の着服がなくならない

ここ半年で指示処分を受けたマンション管理業者は四社。そのうち三社は中堅以上の管理会社である。

平成24年2月28日　株式会社あなぶきセザールサポート

平成23年12月13日　三興管理株式会社

平成23年12月13日　株式会社エム・シー・サービス

平成23年11月17日　丸紅コミュニティ株式会社

着服した方法はいろいろあると思うが、指示処分を受けた管理会社は信頼を裏切る行為をしたことで、収納法式を旧原則方式に成約するくらいに厳しい対処が必要であると考える。

今はイロハ方式に分けられたが、旧分類では原則方式を取る管理会社より原則方式以外を選択する管理業者が多いという矛盾があった。

そもそも国交省はマンション管理業者に甘い。

財産への不祥事があった場合は営業停止等の処分を即断するくらい厳しい対応をしなければ、管理会社は真剣に内部チェックをしようとしない。

不祥事があっても注意されるだけですむのだから・・・

結局犠牲になるのは弱者である管理組合である。

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[2012/05/12 21:11] | 管理会社組織のこと | トラックバック(0) | コメント(0)

できるのにやらない

言ってもやらない、言われてもやらない、何度も言われてようやくやる。

代表的な管理会社の苦情を表した言葉だ。

やる気になればできるのにやらない。これが実情である。

近年法改定の影響で事務作業が膨大となりフロントマンは激務を極めている。その結果仕事がまわらない。

過去記事に何度も書いてきたが、掛け持ちしている物件の中で優先順位をつけて仕事をしている。管理組合の顔色を伺って仕事のペースを変える。

特に４、５月は管理組合の通常総会のピーク時期で、その傾向が顕著だ。

契約書に定められた仕事を適切なこなしてもらうためには、優先順位の高い管理組合に位置づけられる必要がある。

ガミガミ言う方も嫌であるが、心を鬼にして管理会社へ仕事しろアピールしないと、良いサービスが受けられない悲しい現実がある。

５年前に管理会社を辞め、マンション管理士として独立したが、自分が現役で仕事をしていたころに比べて今のフロントマンは厳しい状況に晒されている。

こんな環境で管理組合に対するサービス向上なんて実現は難しい。

マンション管理業界は、フロントマン依存のサービス提供体制を見直す時期にきているのではないかと思う。

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[2012/05/11 20:39] | フロントマンのこと | トラックバック(0) | コメント(0)

管理会社に大規模修繕を任せてはいけないのか？

タイトルについて結論から述べると「特命発注」はするべきではない。になる

特命発注とは、他と比較せず信頼関係のもとに仕事をお願いする方法のことを言う。

信頼関係がある管理会社へ大規模修繕工事を元請け業者やコンサルタント業者として発注することはダメなこととは思わない。

しかしながら云千万円、云億円をする工事を管理会社特命で発注することは業者選定の透明性から問題がある。

元請けを行う管理会社なら施工業者の一社として、設計・監理を行う管理会社ならコンサルタントの一社として、他社から見積を取得し、比較検討をしたうえで決定するべきである。

面倒だからと言って、管理会社に相見積を持ってくるように言っても、間違いなく出来レースを行うだけだ。出来レースとは、管理会社が持ってくる相見積の業者にあらかじめ、管理会社提示の金額よりも高くだすようにネゴをする行為である。

とは言え、外食することや電化製品を買うこととは訳が違う。

インターネットで調べても、どうやって相見積を取っていいかわからない。

これが管理組合の本音だと思う。

確かにその作業は簡単ではなく、もしその役割を一年任期総入れ替えの理事会が行うのならば、高いとわかっていても管理会社に全てを委ねる選択肢を選んでしまう。

世間相場より高い見積を出す管理会社は「悪」とは言い切れない。

管理会社は営利企業である。利益を追求する以上、儲けが多いように努力するのはあたりまえなのだ。

管理組合の財産は管理会社は守ってくれないどころか、少しでも多くの利益を取ろうと狙われている。

管理組合で施工業者やコンサルタント業者を選ぶ物差しがなかったり、方法論が分からなかったりした時は、第三者に相談することも一考だ。

管理会社に高い授業料を支払った・・後では遅すぎる。

当事務所の大規模修繕コンサルタントサイト

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[2012/03/28 00:19] | 管理会社組織のこと | トラックバック(0) | コメント(0)

評判の良い管理会社・悪い管理会社

管理会社変更を検討する際、評判の良い管理会社はどこか？と一度は考えると思う。

１．インターネットで調べると情報が多すぎて、何を信じてよいかわからず困ってしまう。掲示板をみると、どの管理会社も似たりよったり、悪い評判を探すほうが簡単なくらいだ。

２・ダイヤモンドや東洋経済にランキングが載っているが、下記URLをご覧頂ければわかるが、参考程度にしかならない。

http://www.idaken.net/change/company/ranking/

３．受託戸数の多い管理会社は信頼がおけるのか？前回の日記に書いたが、そうともいえず、大きな管理会社と契約している管理組合からの変更の相談を受けることが多い。

４．行動力を生かして近くのマンションや友達のマンションから情報をもらう方法がある。生の情報なので、嘘はないと思うが、管理組合の運営方針は各マンションによって異なること、また、管理会社の善し悪しは、まだまだ物件担当者（通称フロントマン）や管理員の力量によって左右され、調べたマンションと同じ管理員になることはないと共に、同じフロントマンガ担当者になるとは限らない

評判は見積を依頼する管理会社を選ぶ際には参考になるかもしれないが、自分のマンションと相性（マッチング）の良い管理会社と契約するためには、管理会社選考過程の中で、管理組合がしっかり分析しなければならない

自分たちの力で管理会社選定が難しいと思う管理組合は、コンサルタントを起用する方法も一つの選択肢だ。理事会の負担が軽減する共に、安かろう悪かろうの管理会社を選択するリスクが少なくなる

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[2012/03/25 12:47] | 管理会社一覧 | トラックバック(0) | コメント(0)

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