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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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Author:ms11kanri
こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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勉強会・交流会専用ホームページURL
2012年7月、8月と招かれ講師を含めて3つのセミナーに関わることになりました。
その専用ホームページURLをご紹介します。
参加するセミナーではこのブログ記事に関わるような内容が含まれます。

1.7月14日(日) 午後 会場:東京国際フォーラム(有楽町駅前)
テーマ:マンション管理士奮闘記 ~管理組合からの相談事例より学ぶ~
中堅管理会社に講師として招かれました。当事務所相談事例を中心に管理組合運営上の問題点と改善案をお話します。

http://www.homelife-kanri.com/company/newsrelease20120620.html

2.7月16日(海の日)午後 会場:横浜市社会福祉センター8階会議室(桜木町駅前)
テーマ:「管理会社の接し方・戦い方、そして管理組合の在り方」
ボランティアで参加している管理組合適正化ネットという団体の、管理組合向け勉強会・交流会です。営業色0です。今回のテーマは管理会社という存在に着目し、付き合い方また発注者である管理組合内部の体制について情報交換できればと考えています

http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20120716sakuragityou.html

3.8月11日(土)午後 会場:AP横浜駅西口会議室(横浜駅前)
テーマ:マンションの理事レベルアップセミナー
私の事務所のセミナーです。大規模修繕の準備、管理会社との契約、理事会運営と全般についてヒント・テクニックをお話します。

http://www.idaken.net/seminar/

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

ブログのタイトル変えました。
『管理会社変更・見直しの極意』から

『こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意』にブログタイトルを変えます。

マンション管理をよくする為には!?

管理会社の役割に着目し、なにが問題点なのか分析。

見直し・変更の際、管理組合の参考になる提案をしていきます。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

「全部委託」と「一部委託」どちらが良いの?
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社変更見直しの流れです。

管理会社への委託形態は「全部委託」か「一部委託」になります。

管理会社に委託する業務は大きく四つです。
一、事務管理業務:会計・出納・修繕の企画・総会、理事会支援・その他事務
二、管理員業務:管理員派遣
三、清掃業務:日常清掃員派遣・特別清掃
四、建物・設備管理業務:消防検査・エレベータ点検・受水槽清掃・・等々

一から四全ての業務を委託するのが「全部委託」。
一から四の業務の一部を管理会社に委託し、他は管理組合が直接別の業者と締結するのが「一部委託」です。


全部委託のメリットは、

①手間がかからない
→窓口が管理会社に一本化できる
②安心感
→何か問題が生じた際に、契約先である管理会社と二重の保証を受けられる

デメリットは
③高くつく場合がある
→二、三、四の業務は下請に管理会社は再委託していることが多い。管理会社の中間マージンと価格競争力に乏しい下請会社の言い値により、管理組合は高い支出を強いられることがある。

一部委託のメリット・デメリットは全部委託の反対と言えますが、直接契約するより管理会社を通じて契約した方が安い場合があります。なぜかと言うと、下請業者と取引件数が多い管理会社は、お得意様価格で単発契約では契約してもらえに安い契約をしている場合があるからです。管理会社の中間マージンを含めても、直接契約よりも安いことが起こりえます。

直接契約は必ずしも安くなるとは限りませんので、全部委託と一部委託双方を比較しながらどちらが良いか決めることが望ましいでしょう。

管理会社によって、ソフト面(組合支援)かハード面(技術支援)どちらかが得意なことがあります。
まだレアなケースですが、一(修繕の企画を除く)はソフト面が得意な管理会社、二、三、四と修繕の企画業務はハード面が得意な管理会社に分離発注することも一つの方法であると考えています。


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管理組合向け勉強会・交流会in横浜
7月11日(日)13時から横浜関内で、『勉強会・交流会』を開催します^^

営業行為・営利宣伝0。プロからの名刺渡しも禁止です。プロに売り込みをされる不安は全くありません。

対象は管理組合役員および役員経験者です。一部プロ(マンション管理士等)も参加しますが前述の通り、営利禁止なので、ご安心ください。

テーマは『小規模マンションにおける運営の課題と解決策」です。

中大規模マンションの方の参加も歓迎です。参考になることが多々あるかと思います!

会費は1000円(会場費、経費を参加者で均等割りし、残金があればその場で返金します)

定員は15名です。

このブログのテーマである管理会社変更・見直しについても話題になることと思いますので、ご興味がある方は書きURLで詳細をご確認ください。

交流会・勉強会ホームページ

問い合わせも歓迎です^^

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規約、契約書を理解していない管理会社
管理委託契約書は、管理会社が作成します。

管理規約(案)も、別のコンサルタントに発注しない限り、管理会社が作成します。

作成する管理会社は、一番内容を熟知しているはずなのですが、必ずしもそうではないようです。

管理会社に契約内容や組合運営のことを質問すると、さらっと「これは通常こうこう解釈します」と何も見ずに答えるフロントマン。

さすがプロ!

と思わないでください。

知ったかぶりをして、「うそ」を管理組合に説明することがあるのです。

まさか!?とお思いになる方もいるかもしれませんが、現実そうなのです。

いくら国土交通省が作成している「標準」をベースにマンションの管理規約、委託契約書を作成しているからと言って、細部まで内容を記憶しているフロントマンは少ないはずです。

コンサルタントを専業とするマンション管理士ですら、きちんと書面を確認しないと見落としや忘れが起きます。理事会、総会に同席する際は、必ず規約や契約書を手もとにおいて話をするようにしています。わからないことがあれば、経験的な観測で回答することを避け、調べてから明確な答えを出すようにします。プロとは言え万能ではありません。プロは、即答することより、きちんと調べたうえで正しい回答をすることが重要なのです。

経験や知識が乏しい理事役員さんや区分所有者さんは、規約や契約書の中で、どこに何が書いているかわからないでしょうから、言葉ひとつ調べるだけで時間がかかります。しかし管理会社は、これらの書類を読みなれているはずですから、手元にさえ書類を置いておけば、すぐに正しい答えを言えるはずです。

なぜ、こんな単純なことができず「うそ」を言うことさえあるかと言うと・・

1、天狗になっている
2、後ろめたいことがあるから、敢えて正しい答えを言わない
3、規約や契約書に書いてる内容を理解してない

以上の理由が考えられます。

その対処をご説明致します。

1は、鼻をへし折っちゃってください。調子にのっている人間は仕事に甘えが生じ、適当な仕事をするのが常です。

2は、確信犯。担当変更の意向を上席に伝えましょう。

3は、管理業務主任者を持っていない、言わばモグリ・フロントマンに多いです。経験がどれだけ多くとも資格が取れないということは知識力に欠けるからです。メインの担当からサブへ降格させて下さい。

管理会社変更の際は、とくに契約事項についてトラブルが生じやすくなります。

こちらのブログのカテゴリーに契約書内容チェックポイントを載せておりますので、発注する側の管理組合さんは熟読の上理解を深めてください。まだまだこれから記事を増やしていきます!

管理組合の力だけで管理会社変更をする場合には、スポット的に契約内容をプロにチェックしてもらうようにしましょう。一度契約書を締結した後で、問題が起きてからでは時すでに遅しです。


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