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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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Author:ms11kanri
こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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「うちは高いですから」という管理会社
コンサルタントの仕事をしていると、委託費が高い宣言をする管理会社に出会うことがある。

なぜか?と深く詮索することはしないが・・・

その管理会社の契約先の管理組合へは(競争による相場に比べて)高い委託費を提示しているんだ宣言をしていることになる。

こんな仕事ぶりなら安い委託費は頷けるという管理会社はいても、このサービス水準であれば高いのは当然という管理会社には出会った験しがない。

現段階ではマンション管理業界内では、各社差別化ができるほどのサービスの品質差を感じない。

安かろう悪かろうの会社にさえあたらなければ、誠実に仕事をしてくれるのならばコストが低いほどお得感が強い。

とはいえ、安かろう悪かろう、高くても悪かろうの管理会社が多く、管理会社変更は失敗を伴うリスクがまぁまぁ高い。

安くても組合が満足度を得られる管理会社を見つけることは大変な作業だ。

管理会社を変えて今以上にサービスの質が下がる恐れがあるのならば、管理組合の目標値に近い条件まで値引きにて応じてくれる今の管理会社に引き続きお願いすることも一考だ。

これ以上サービスが下がりようがないレベルの管理会社と契約しているのならば、金額だけで管理会社を選んでも今以上になるので問題はないと考える。

管理会社を変更すれば、委託費が下がる可能性は大である。ただし、サービスの質が低下しないかの見定めは重要である。

ずば抜けて高い金額を提示する管理会社が、素晴らしいサービス提供が期待できる・・これは否である。

リプレイスを検討する管理組合が高い管理会社に飛びつく確率は少ないが、もし選んだ場合、委託費だけではなく、提案する修繕工事費等も全て割高になる覚悟を決めなくてはならない。

サービスは二流なのに、委託費は一流、こんな管理会社はいらない。

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テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

関心が高い
私がボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」のセミナーが4月9日(土)13時30分より池袋で開催します。

今回のテーマは

「管理委託費を見直しませんか?」です。

このネットワークは法人登記されているわけではなく、また会費1000円と有償です。

それにも関わらず、15名の参加予約を頂きました。

関心の高さに感動を覚えます。

4月8日(金)まで参加者を受け付けています。

おもしろうそうだなっと思う方、ぜひ参加してみてください。


http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a


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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

委託費の見直しから始める
毎月住宅ローンの支払いの他、固定費として家計の負担になるのが管理費や修繕積立金です。

管理費は、物価の変動や、日常管理の中身を大きくグレードアップしない限り、金額に変動はありません。

しかしながら、管理費は多くの無駄が含まれていることがあります。

管理費支出の中で一番大きなウェイトを占めるのが、管理会社に支払う管理委託費です。

管理会社は営利企業です。少しでも多くの利益を管理組合から取ろうとするため、「言い値」による高額な利益、必要以上な「過剰な提案」が含まれることがあります。

管理会社任せになると、コストが割高になることを意味します。

建物の老朽化(年数が経つ)にしたがい、修繕箇所は増えるため、修理費は増え、財源である修繕積立金を多く必要とします。

修繕積立金の値上げは、総会の合意を得る必要があるため、簡単にはいきません。

修繕積立金を値上げする前に、まずは支出を削減する項目がないか仕分けをすることは、総会で皆様の理解を得るために必要な作業であると考えます。

管理会社変更をお考えのマンションは、管理費支出の削減に重きを置くのがこのような理由があるからです。

しかし・・・気をつけなければいけないのが、コスト削減は安かろう、悪かろうを招くリスクがあるということです。

管理会社選定時のプレゼンテーションでは・・あたりまえの話ですが管理会社は自社の良いことしか言いません。悪いところが見えず、価格だけがクローズアップされるのです。

完全成功報酬制を取るコンサルタントはダンピングをヒートアップさせる原因をつくります。

価格偏重による選択肢で管理会社を選べば確かにコストは削減されるでしょう。

管理会社が提供するサービスが今よりも低下したのでは、同じ土俵で金額を比較したことになりません。管理費支出見直しの手続きやチェックポイントをちょっとでも間違えると、「失敗」という見直しの結果にたどり着くことでしょう。

私がボランティアで参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』と言う団体があります。

平成23年4月9日(土)13時30分から 池袋で管理組合向け勉強会、交流会を開催します。

テーマは、『管理委託費を見直しませんか?~進め方から見直し後の品質確保方法まで徹底解説~』です。

①管理組合が抱える悩みと、管理会社の問題点
②見直しはどのように進めていけばよいの?
③小から大規模マンション別、委託費の『相場』を大公開
④見直し後サービス品質を確保する方法

このセミナーの特徴は、営業目的の宣伝や営利勧誘が一切ないことです。

管理委託費の見直しに興味がある方、これから取り組もうとしている方、成功例・失敗例を皆様に伝えたいと言う方、是非参加してみませんか?

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