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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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結局無理ジャン
管理会社を変えるぞ!

と、宣戦布告した管理組合に対して、今時の管理会社「なんでもするのでどうにかけいやくを続けてください!」

なんて、下から交渉することがあります。

この姿勢は評価できるのですが・・・

管理組合の要望に沿った要望を応えようと契約に盛り込んでも、受け入れ態勢がない管理会社はこれまでと指して変わらず同じ低レベルなサービス業務を繰り返します。

なぜ、こうなるか?

管理会社は金額が下がれば満足いくだろうと、抜本的にサービス改善を行おうとしません。

だって、一年任期総入れ替えの役員なのだから、問題があっても一年間管理会社がその代の役員と我慢比べをすればいいのですから!?

そもそも、管理会社がやりやすいような国交省の標準管理規約や管理委託契約のままは、うまくいかないとイダケンは常日頃思っています

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不満があるのに同じ契約をし続ける理由

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

今の契約書仕様がわからなきゃね
管理会社が作成する契約書に業務詳細の具体的中身が示された仕様書が別表として添付されます。

仕様書はばっさりしている管理会社が多い

委託費が年間300万円程度の小規模マンションも億を超えるメガマンションも仕様書を含んだ委託契約書の厚さはほとんど変わらない。ようするに、業務が多くても仕様書はうすっぺらなのだ

清掃業務、植栽業務、建物・設備管理業務など、小規模マンションは点検報告書と現場をプロがみれば、ある程度の現行使用は把握できるが、メガマンションだとそういうわけにはいかない。

例えば、清掃業務は日常清掃(管理員以外の清掃員が行う派遣)、定期清掃(業者による機械を使った清掃)、特別清掃(ゴンドラを使った高所清掃等)は、人員と清掃範囲(面積)と清掃手順が明確であって、はじめてこの契約は適正化を判断できる。が、仕様書に細かく明記している管理会社は少ない

植栽業務も、建物・設備管理業務も同様だ。

管理会社を選定しようと、コンサルタントが標準と思われる仕様書を作成したとする。でも、現行の管理会社がコンサルタント作成の仕様書よりも手厚い業務をしていると、相見積を取った結果、別の管理会社が受注した際、居住者・組合員の目から見たと気に品質ダウンを招く結果となる。

コンサルタントが作成する標準的な仕様書は、現行との相違を十分に把握せずにつくられる場合が多い。

コンサルタントが作成する標準的な仕様書は、現行との相違があれば、新旧契約業務の品質比較ができなくなる可能性がある。

業務範囲が広く、かつ委託費が高いメガマンションの場合、コンサルタントは共通仕様書を作成するに当たっては、まず現行管理会社と現状の業務仕様は何か?を十分に摺り合わせをする必要がある。

管理会社を変更、見直しするときは、現状と比べてどうなのか?を金額と品質両面から比較することが大切だ。

現状を十分に把握せぬまま、コンサルタントの思惑のみで、進めていくことは大変リスクが大きい作業だ。

管理会社変更・見直しの目的である、今以上安く、今以上安くを実現するために、手続きを端折ってはいけない。

コンサルタントの言う仕様書で品質を確保するという売り文句は、過信しないほうが良い。

仕様書をめぐって、トラブルが発生。私の事務所に二次相談に駆け込む管理組合はたくさんいる

コンサルタントの実績や会社の規模感は企業信用度として選定する上で重要な判断材料になるが、本当にコンサルタントは品質を落とさず(できれば上げて)、適切な委託費を導き出せるかは十分に吟味し、リスクのない提案を選ぶべきである

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社のあたりまえは管理組合にとって非常識!?
当事務所で建物点検を行う際は、管理状況もチェックするようにしている。

管理会社のチェックでは不安だから・・・という声により、点検の依頼は順調に増えている。

順路として屋上から順番に見て廻ると・・・

屋上に雑草が生え茂る(ちょっと極端な表現かも)。これって防水層を突き破り漏水の原因になるので良くないこと。いったい誰が管理するか?管理会社ではないだろうか?

防水層に亀裂がみられる。防水の上に塗っている保護塗装がなくなってきている。保護塗装どころかウレタン防水が剥がれている。管理会社実施の報告書をみると、劣化が見られるとだけ△マークをつけ、具体的な状況や改善を示していない。大規模修繕のときに提案すればよいと思っているのか?防水の補修は建物の維持管理において肝の部分である。漏水の懸念がある箇所は早めに部分補修によりその根をつまむことが大切ではなかろうか?

廊下に下りると・・・

床は長尺シートがあちこち捲れている。アフター保障期間中に発生していたと思われる。当然として無償で直っている箇所ではないか?

手摺壁に雨垂れが見られる。清掃方法により美化が図れるが、一度こびりつくと再塗装するしかない。清掃による美化には限界があるにせよ、管理会社としては美化向上の工夫や提案があったか?

面格子の白錆。汚れの付着が原因で白錆が発生する。白錆が付くと簡単に落ちない。月に1度清掃するだけでも白錆がつきにくくなる。白錆はついてあたりまえではない。

他の箇所でもこのような状況が多く見られる。

大規模修繕でお金がかかるのは仕方がないとして、管理の不出来が余計に管理組合の出費を増やしているのでは?と感じることがある。

日常管理がしっかりできていないのに、大規模修繕の仕事をさせて欲しい、と図々しく管理会社は管理組合によく言えたものだ。

マンション管理業界は管理会社性善説のもとなりたっている。

人を疑うのは良くないというが、性善説を裏切る管理会社だったらひどいと思わないか?

詐欺に合った場合、だまされるほうが悪いなんていわれるが、だます人間がいなければだまされる人はいないのだ。

管理会社の業務は実(中身)がないことが多い。管理会社に説明を求めると、難しい言葉を並べ立てもっともらしい言い訳をしてくるが、契約書の内容を掘り下げ、不履行を指摘すると、だまってしまう。

自分達の仕事はなんなのか?管理会社は掘り下げて考えようとしない。

管理組合にとってあたりまえだと思うことは、管理会社としては常識外なのである

これでよいのか?

管理会社業務の検証は定期的に必要である。

管理会社の不出来は日常管理のサービスや委託費だけへの影響に留まらない。

ブランドのある会社だから、長く付き合っているから、分譲主のグループだからと言って盲目に管理会社を信じるのはやめたほうがいい。

管理組合には目を覚まして欲しい

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テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

国交省標準通り!?信じていはいけない
管理会社変更の際、新旧委託契約書と国交省標準を比較し、違いを明確にする。

管理会社影響担当に標準と違いは?と聞くと、

「ほぼ標準通りなので、大きな違いがありません」

と回答することが多い。

「ほぼ」や「大きな」に気を付けなくてはならない。

国交省のスタンダード通りだから安心と細かく中身をチェックしないと、管理会社都合のオリジナルの文章があったり、誤記があったり、プレゼンテーションの提案書の内容と異なることが書いてあったり、とボロボロな内容であることが見られる。

昨日チェックしたマンションも、20項目近い指摘事項が挙げられた。

オリジナルの文章は曲者で、管理会社にとっては標準と対比し「大きな違いはない」のかもしれないが、管理組合にとってはデメリットになることがある。

契約書の内容に含まないことで、管理会社が約束した事項は、口頭の確認だけでは危険だ。

一度契約書を結び、他内容を証する書面がないと、後々言った言わないのトラブルに発展する。

管理会社変更後、書面の確認不備による揉め事が頻繁に起きている。

契約書に含まない内容は、必ず覚書や合意書等、管理会社に書面を提出するよう求めることが必要である。

契約行為は管理会社変更にあたって、重要なポイントである。

信頼関係が構築できていない新しい管理会社に全幅の信頼をしてはいけない。

スタートからつまずかないように、契約内容が心配であれば、スポット契約でマンション管理士等にチェックしてもらうことも一考である。

管理組合は何もわからないだろうと自社の都合の良い契約内容に押印させる、こんな管理会社はいらない。

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