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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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Author:ms11kanri
こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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見直しのススメ15)将来マンション会計が財政難に陥る不安要素とは?
財政難なんて大袈裟な!

と思う方もいるかもしれないが、将来的に管理組合が財政難に陥る要素は複数ある。

1.消費税、電気料の影響
消費税増税、電気料値上げ、電気料値上げの影響を受けた物価上昇による支出増加である。各戸から徴収する管理費や修繕積立金は消費税を加算しているわけではないので、例えば消費税が5%あがると支出が全体的に5%増え、これまで毎年発生していた余剰金は5%目減りすることになる。管理費の収支がぎりぎりのマンションは、赤字になる恐れがある

2.機能的・社会的劣化の支出
2回目以降の大規模修繕は設備関係(給排水、機械式駐車場、エレベーター、照明、消防設備等)の修繕箇所が増えるとともに、機能的・社会的劣化(例:20年前の建物にインターネットやカメラ付きインターホン設備がない等)によるインフラ整備が必要になる。資金計画が甘いと「足りない」という事態が起きる

3.建物が古くなると区分所有者も高齢化する
建物が古くなると、分譲当初から所有している組合員が高齢化。この時期には建物外装、設備ともに多額の修繕費を要し、この資金を賄うために修繕積立金が高額になりがち。仕事をリタイアして世帯年収が落ちた組合員は毎月の管理費、修繕積立金の負担が重くのしかかり、滞納者が増える原因になる

4.駐車場運営
高齢化が進んだり、賃貸率が増えたりすると自動車の所有率が減り、駐車場使用料が減少する。管理費収入に占める駐車場使用料の割合が多いと、管理費収支が赤字となり、管理費の値上げが予想される

【マンション管理勉強会開催の御案内】

2013年9月16日(祝日)14時から17時に新宿にて、私の事務所主催のマンション管理勉強会を行ないます。

参加費は無料。定員は15名(参加申込みは9月15日(日)までになります)

テーマは「管理委託契約の内容と、管理会社の実態」です。

御興味のある方は次のURLから専用頁を確認の上、お申込みください。

http://www.idaken.net/study.html

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見直しのススメ14)コストに着目した委託契約見直しの大義名分
管理委託契約見直しにを行なううえで、説得材料として組合員の共感を得やすいのは、各戸の負担を減らすまたは抑制するという理由付け(大義名分)である。

組合員は、管理費や修繕積立金を支払うことは仕方がないと思っていても、高いお金は払いたくないと言う気持ちはあるはずだ。

無駄な支出はあるのか?無駄な支出があれば他に有効利用できる方法はないのか?無駄な支出を見直した後これだけメリットがある。

この内容(期待)を具体的にわかりやすく打ち出すことが委託契約見直しの合意形成が得やすい。

特に・・

管理費会計の収支が赤字になっている時

修繕積立金の値上げ提案がある時大規模修繕で借り入れが必要なタイミング

この大義名分は強力に作用する。

【勉強会のお知らせ】

2013年9月16日(祝日)に「管理委託費の中身」をテーマとしたセミナーを新宿にて開催します。時間は14時~17時になります。

御興味のある方は、下の画像をクリックして、案内頁に移動してください。

マンション管理勉強会

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見直しのススメ13)見直しの大義名分は何か?
まず管理会社を見直したいというあなたを提案発起組合員とする。

提案発起組合員は理事会の理解、総会の合意を得て初めて見直しが実現できる。

提案発起組合員が総会で問題提起を演説しても、緊急動議は認められないことから、見直しを実現できるかはわからない。

見直したいという強い意志があるのならば、実現できるよう戦略を立てなければならない。

見直しを行なううえで一番難しい手続きは、合意形成を取ることである。

管理組合への関心が低く、総会は出席者数より圧倒的に委任状等書面通知が多いマンションは、理事会で見直しを進めることが決まれば、ほぼ決定したようなものだ。

なんだ簡単じゃないかと思う方、それは間違いである。

反対する方や慎重論を唱える方がいたとして、その方の意見を軽視して強引に進めると、反対派・慎重派が役員になった時に折角見直ししたことがひっくり返される可能性があることと、また、保守派と改革派の住民間の仲が悪くなるきっかけになる。

全員賛成は難しい作業である。

しかしながら、反対派・慎重派に対して見直しの理由をしっかり説明、一人でも多く理解を得られることで、後々遺恨に残る可能性が少なくなる。

この理由なら多くの組合員が見直しをしなければならないと思うような「大義名分」=見直しの理由付けを打ち出すことが、見直しをスタートする上で一番重要なことだと思う

【2013.9.16(祝日)マンション管理勉強会開催のお知らせ】

9月16日(祝日)14時から17時に、私の新宿事務所で勉強会を開催します。

テーマは「管理会社に委託する契約書の内容とマンション管理業界の実態」です

参考書に載っているようなありきたりなお話はしません。

参加した方がマンションに戻って役立つようなしっかりとした勉強会にしたいと思います。

予定としては1時間30分から2時間はマンション管理士によるレクチャー、その後質疑応答、意見交換を行います。

定員は6名と少なめなので、早めにお申込みください!

http://www.idaken.net/study.html

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見直しのススメ12)管理会社見直しのキッカケ
私はこれまで多くの管理会社見直しの仕事をしてきたが、管理組合が持つ見直しのきっかけは大きく三つに分類される。

ケース1:管理サービスには概ね不満はないが、管理会社に支払うコスト(管理委託費)を下げたい。
管理会社との関係は良好であるが、修繕積立金値上げの時に各戸の負担を減らしたいマンションや、管理費収支が赤字で健全化を図りたいマンションがこれにあたる。

ケース2:管理会社に支払うコスト(管理委託費)は概ね妥当だと思っているが、管理サービスの内容に不満がある
管理組合(理事会)運営は活発であるものの管理会社のフォローが不十分なマンションや、管理会社変更後新しい管理会社のサービスレベルが下がったマンションがこれにあたる

ケース3:管理サービスの内容、管理会社に支払うコスト(管理委託費)共に不満がある
管理会社への信頼関係が揺らいでいるマンション。すでに管理会社への信頼関係の再構築が難しいマンションがこれにあたる。

この三つの分類によって、管理組合、組合員へのアプローチ、見直しの方法が変わってくる。管理会社を見直したいというマンションは、どれにあてはまるか確認して欲しい

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見直しの進め11)管理会社性善説からの脱却
これまで管理会社の問題点をブログでつづってきたが、盲目的に管理会社を信用する管理組合の考え方を見直す必要があると思う。

確かに管理組合はマンション管理について素人集団であろう。新築時の管理会社はプロだから任せておけば安心という考え方は否定はできない。

しかし、管理会社性善説ではいけないのではないか?

疑うという行為は後ろめたい気はするかもしれないが、マンションは全体で億tんいの資産価値を持つ高額財産なのである。

管理会社性善説で盲目的に信頼をするのではなく、管理の良し悪しを管理組合自分達で評価する作業は必要だ。

評価した上で信頼に値する管理会社だと言う結果が出て、初めて「自分達の管理会社は良い」という結論が導き出せる。

マンション管理業界は温いと常日頃感じるところではあるが、それを許容して契約している管理組合にも問題はあると思う。

多くのマンションは、実態は不満を持ちつつも、臭い物には蓋をする的な感覚で、なんとなく毎年管理会社と同じ契約更新を続けている。これじゃ、いつまで立っても管理会社はサービスの改善をしようとしないし、管理組合のストレスもなくならい。

10年間で1戸あたりいくら管理会社に支払っているのか?

賃貸のマンションではなく、区分所有者一人一人がオーナーなのだ。

もっと当事者を意識を持って、管理組合活動に係わること。一人でもそういう意識を持つ方が増えることを私は祈る。

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