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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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Author:ms11kanri
こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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見積依頼する管理会社を探す方法
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社変更見直しの流れです。

管理会社の候補をどのように探すかと言うと・・・

(1)施工業者を探す方法

役員の推薦
 →特定の業者に対して特別な便宜を計らわないよう注意をする必要があります。
第三者からの紹介
 →近所のマンションの役員から紹介を受けるとか、知人から聞くとかです。
専門誌・インターネット・掲示板を利用した公募
 →(2)に詳しく書きます。

(2)公募方法
良く利用される二つの方法を紹介します。公募を行うのであれば、その方法及び書類提出期日を決めます。

【専門誌】
マンション管理新聞 (無料)

【インターネット】
マン策ネット 管理組合役員が登録する必要あり

次回の日記では、見積参加募集をするにあたっての資格条件と提出書類について書きたいと思います♪

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社の種別
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社変更見直しの流れです。

前回の日記では管理会社を選ぶうえでの基本的ポイントを説明しました。続いて管理会社の種類を説明します。

1.管理会社の大きさ別

とくに分類の仕方は決まっていませんが・・・

大手管理会社:管理受託戸数10万戸以上、12社が該当します
準大手管理会社:管理受託戸数5万戸以上10万戸未満、10社が該当します
中規模管理会社:管理受託戸数1万戸以上5万戸未満、60社が該当します。
小規模管理会社:管理受託戸数1万戸未満の管理会社

大手であるほど、人員が多く、分業化されています。また設備投資ができるため、自前で緊急センターを用意したり、情報管理システムが優れているというメリットがあります。ただし、使いこなせないようであれば宝の持ち腐れになり、メリットが十分に発揮できません。大手だから優れたサービスが提供できているわけではないようです。

2、管理会社の系統別

デベ系管理会社:親会社(グループ会社)にマンション分譲会社を持つ管理会社です。大京アステージや三井住宅建物サービス等が該当します。
ゼネコン系管理会社:親会社(グループ会社)にゼネコンを持つ管理会社です。長谷工コミュニティや大成サービスが代表的です。
独立系管理会社:管理業を主体とする親会社を持たない管理会社です。日本ハウズイングや合人社計画研究所が有名です。

独立系管理会社は、親会社の安定供給に頼ることができないため、価格競争力や、営業力が強いことが特徴です。デベ系管理会社は、親会社の傘の下に甘え、サービスに対する意識の甘えが指摘されます。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社の選び方の基本的ポイント(最終選定方法と見つけ方)
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社変更見直しの流れです。

総会で見直しの合意が得られたのち、理事会または見直し専門委員会で、見積候補会社を決めます。

管理会社を選ぶうえで基本的なポイントをご説明します。

(1)管理会社の最終選定方法
大きく二つの方式があります。

競争入札方式
共通仕様書をもとに複数の会社が入札し、原則として最低見積を提示した管理会社と契約します。

合い見積方式
複数の管理業者から見積を取り寄せ、金額、会社の規模、実績、企業姿勢等を総合的に検討し、一番良い管理業者を選びます。

金額だけでは「安かろう悪かろう」のリスクが伴いますので、諸条件を加味し業者を選定する、合い見積方式を採用することをお勧めします。

(2)管理会社を探す方法

区分所有者の推薦※
第三者からの紹介※
専門誌・インターネット・掲示板を利用した公募
・高層住宅管理業協会正会員からのリストアップ
※特別な便宜を計らわないよう注意をする必要があります

見積を依頼する管理会社が多すぎると選定に時間と手間がかかります。
国土交通省の登録を受けた「プロの管理会社」と言えども、業務処理能力、得意分野、実績等の実力差はピンキリです。
会社の売上高、実績、地域等の条件を付け、見積依頼する管理業者の数は最低でも5社、多くても10社くらいにすることをお勧めします。

次回の日記では管理会社の種類について解説致します。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社への発注形態「全部委託」と「一部委託」
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社変更見直しの流れです。

総会で見直し準備を進めることの合意を得たら、具体的な見直し作業に入っていきます。

初めに見積を取る上で、委託形態を「全部委託」にするか「一部委託」にするか事前に決めます。

管理会社に委託する業務は大きく四つです。
一、事務管理業務:会計・出納・修繕の企画・総会、理事会支援・その他事務
二、管理員業務:管理員派遣
三、清掃業務:日常清掃員派遣・特別清掃
四、建物・設備管理業務:消防検査・エレベータ点検・受水槽清掃・・等々

一から四全ての業務を委託するのが「全部委託」。
一から四の業務の一部を管理会社に委託し、他は管理組合が直接別の業者と締結するのが「一部委託」です。

次回の日記では、「全部委託」と「一部委託」の違いおよびそれぞれの発注形態におけるメリット・デメリットについて触れたいと思います。

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管理会社変更・見直し手続きを進める前に総会で合意を得る
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社変更見直しの流れです。

理事会で管理会社見直しを行う見解が一致することができたなら、総会で「管理会社見直しを行う」ことの承諾を得た後、具体的な見直し手続きを始めましょう。

管理組合運営は、予算、事業計画ありきです。
大規模修繕工事と同等かそれ以上重要な課題に取り組むわけですから、総会において事前合意を取ることが大切です。

総会を行う上で決議事項御伺いの議案が必要になりますが、
通常総会の場合は、「事業計画承認」の一項目として管理会社見直しを盛り込みましょう。
臨時総会の場合は、「事業計画修正の承認」として、管理会社見直しを理事会または専門委員会主導で進めていくことの決裁を得ましょう。

管理組合の準備体制で、専門委員会を結成し手続きを進める場合およびコンサルタントを起用する場合は、合わせて総会承認を得ておきます。

管理会社に不満を持つからと言って、他の組合員の合意なしに理事会で見直しの手続きを進めると、総会で具体的な見直し案を提示した時点で、現管理会社新派もしくは慎重派から反発を招き、せっかく進めてきた作業が無駄になる場合があります。

管理会社見直しに関わらず、何事も「事前承認」を得てから進める。これが管理組合運営の基本です。

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