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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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設備点検時の管理会社立会い
建物・設備管理業務管理会社に委託した時に、管理会社は下請けの点検業者に丸投げしていることがあります。

管理会社を通じて契約を結んでいるのなら、管理会社の社員がきちん実施・完了確認をしてもらいたいものです。

特に消防点検や雑排水管清掃は専有部分の立ち入りが必要です。トラブル等が起きた際に迅速に対応できるよう管理員室に管理会社従業員が待機することは望ましいと思います。

契約書には立会いの詳細を明記していませんので、別紙で質問をし回答をもらいましょう。

レベル1(低):管理会社は立会いを行なわない

レベル2(中低):管理員が勤務時間内の範囲で立会いを行なう

レベル3(中):管理員が実施時に立会いを行なう

レベル4(高低):管理会社フロントマンが立会いを行なう

レベル5(高):管理会社技術社員が立会いを行なう

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長谷工コミュニティが組合財産を着服
マンション管理新聞2010年10月5日号を読むと・・

『管理員が約1500万円を着服』

の記事が載っていました。

長谷工コミュニティ社のホームページに謝罪文が掲載されています。

http://www.haseko-hcm.co.jp/pdf/20101001_owabi.pdf

新聞には、

『現場任せ、チェック機能働かず』

と原因分析しています。

私のマンション管理士ホームページに

管理会社の問題点として甘いチェック体制を指摘しています。

http://www.11kanri.com/mondaiten2.html

大手管理会社であっても、1000万円という大きな金額を超えるまで気が付かない・・・マンション管理業界の弱さがわかります。


管理組合は、

1.管理会社へおんぶに抱っこにならない

2.組合内部の監査を強化する
ことが望まれます。

5億円と言う多額のお金を管理会社社員が着服したというニュースは記憶に新しいと思います。

http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201006250000/

着服されてからでは遅すぎます。


小規模マンションでも採用を十分検討できる低予算の外部チェックサービスをはじめました。

管理会社お任せに不安を感じている方は↓↓をご覧ください。

http://www.idaken.net/consulting/mail/




私がボランティアで参加している適正化ネットワークでは、セミナー・勉強会等を通じて、管理組合通しの情報交換、交流を密にすることで、『管理組合運営スキルアップ・レベルアップ』に貢献しています。

10月期セミナーは17日(日)13時30分より、横浜桜木町で開催します。興味のある方は下記ホームページをご覧ください。

network.jpg

http://ekumiai.web.fc2.com/index.html

管理会社はこのままじゃいけない!と感じた方は↓↓クリックお願いします^^

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大規模修繕(プレゼン資料が契約書に反映されにくい業務2)
管理会社変更時のプレゼンテーション資料の内容が、必ずしも委託契約書に反映されない業務に「修繕業務」があります。

各社のプレゼンテーション資料には必ず修繕の係わり方を記載しています。しかもかなりのボリュームで!

しかしながら、修繕業務は別表基幹業務でちょこっとだけしか明記されません。

契約書に記載される事項は、

長期修繕計画を必要な時期に提案する(有償か無償か)

大規模修繕にかかわる業務は委託業務には含まれない

この二点のみが多いのです。

管理組合として最低限押さえておきたいのは

1.修繕の提案はだれがおこなうのか?フロントマン、それとも専門部署?専門部署であればどのような資格をもった人間か?

2.長期修繕計画は標準様式に基づくものか否か。また有償の場合にはいくらかかるのか?(有償の場合の金額は委託契約書に記載させた方が良い)

3.管理会社の大規模修繕工事の係わり方(設計・監理分離方式、一括発注方式、CM方式等)

以上の事項です。

管理会社に修繕業務をお願いしない前提のマンションは必要ないかもしれませんが、管理会社に修繕業務を係わってもらいたいマンションにとっては重要なポイントです。



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滞納督促(プレゼン資料が契約書に反映されにくい業務1)
前回の日記で、管理会社変更時のプレゼンテーション資料の内容は、必ずしも委託契約書に反映されているわけではないと書きました。

反映されにくい業務の一つに「滞納者の督促があります」

管理費等の滞納でお困りのマンションが多いこともあって、各社のプレゼンテーション理量には必ずと言って良いほど滞納の督促方法の特徴を示しています。

少なくともA4一枚、多ければ、二、三ページを割き、いかに滞納の督促をしっかりした体制で行っているかをアピールします。

滞納業務の「良さ」を評価し、管理会社を決めた後、契約される委託契約書の内容を見てみると・・
標準管理委託契約書に準じて、少しアレンジした程度。数行で簡潔にまとめています。

どんなにプレゼン資料にご立派なことを書いていても、管理会社が行う業務の基本は「契約書」に記載された内容であることから、プレゼン資料が実現できるのかに「?」が付きます。

リプレイス後のトラブルは、契約前の説明と、契約の内容が異なることに起因することが最も多いのです。

次回の日記では、反映されにくい業務2「大規模修繕工事」について書きたいと思います。

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プレゼン資料の内容は委託契約に反映されるわけではない
管理会社選定時、選考基準となるのは金額とプレゼンテーション資料の内容です。

管理会社変更後、プレゼンテーションで説明したことと、実際の業務が異なり、不満を覚える管理組合は多いのです。

管理会社との間でトラブルが発生した際、管理委託契約書を読んでみると・・・

プレゼンテーション資料に書いている内容と契約書に記載されている内容がすべて盛り込まれていないことに気付くでしょう。

プレゼンテーション資料に書かれている「良いこと尽くめ」の内容は、管理委託契約書に反映されるわけではありません。

次回の日記では、プレゼン資料の内容が反映されにくい管理会社の仕事を具体的に書きたいと思います。

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