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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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「フロントマン次第」は管理会社のプロパガンダ
管理会社組織がフロントマンに求めることはオールラウンダーである。

人件費を考えると、一人の担当が何棟もの契約物件マンションの仕事を無難にこなすのは、効率的なのだ。

管理組合にとってもフロントマンが何でもこなせるならワンストップで楽チンだ。

でも、そんなに上手くいくだろうか?

独りの力は限界がある。

管理会社が行う業務は、

会計、法的知識、合意形成の支援、建築の知識、設備の知識・・・

等々幅広い。

幅広いからこそ、組織の力が重要なのである。

管理会社は「フロントマン」次第。

万能なフロントマンが数多く入ればそうだといえる。

でも、「フロントマン」次第と広く発しているのは管理会社ではないかと思うことがある。

トラブルがあった場合にフロントマンが行き届きませんでした。体制を改めて変えます。

管理会社にとって、楽な言い訳なのだ

こんなことで解決するのか!?

行き届かないようなフロントマンを担当にしたこと。

行き届かないようなフロントマンを教育しなかったこと。

行き届かない状況を社内で把握しなかったこと。

行き届かないことをフロントマンひとりの責任にしたこと

行き届かないことをとかげのしっぽきりで改善しようとしたこと

フロントマン次第なんて、とんでもない。組織の問題なのだ!

私は管理会社時代10年間フロントマンをしていた。

会社から求められる有能なフロントマの条件ンは、会社に迷惑をかけず、なんでも個人で責任が取れるような「独り上手」だ。

確かにフロントマンの能力に個人差はある。

管理会社変更や見直しをするときに、

管理会社の良し悪しを判断する基準をフロントマンにウェイトを置くことは気をつけたほうがいい。

プレゼンテーション会で候補のフロントマンがすばらしいトークを発しても、

いつかはそのフロントマンは変わってしまうのだ。

管理組合さんは一時の満足を得られればいいなんて思っていないはずだ。

フロントマンは優秀に越したことない。でも「独り上手」ではいけないのである。

フロントマン次第と全ての責任をフロントマンに覆いかぶせるこんな管理会社はいらない

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他の管理組合といろいろ情報交換をしたい!

私がボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』の管理組合向け勉強会・情報交換会が12月8日(土)13時30分から東京の大塚で開催します。

今回のテーマは「理事会運営」です。

ネットワークでは営業行為は一切禁止されていますので御安心ください。

参加費は1000円になります。参加希望の方はman_kan_net@yahoo.co.jpまでお問い合わせください。


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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

断り上手
マンション管理士の仕事をしていると多くの理事会、総会に同席する。

その中で、時々気になることがある。

それは、管理会社は最低限の仕事しかしようとせずに、契約書に定められた業務であっても、なんだかんだ理由をつけて断ろうとする仕事に対して消極的な姿だ。

管理組合が無理難題を突きつければ、管理会社が断ることは理解できる。

しかし、

契約書に定められた事項や契約の延長線上にあるちょっとした気遣い的な業務は、管理会社にとってやりやすいルーチン業務以外、フロントマンはなるべくやらないほうやらないほうにもっていこうとする。

管理会社は、さらっと、ふつう管理会社はこうした業務はやらないですと付け加えて断わる。ふつう管理会社はの意味するところは、その管理会社のやりかたであって、管理業界全体が同じような考え方をして仕事しているわけではない

輪番制で知識、経験が不足している管理組合の役員は、管理会社に断られたことに対しておかしいなと思っても、この「ふつう管理会社は」の言葉を信じてしまい、結果管理会社に手を抜かせることになる。

断り上手な管理会社のマンションに、マンション管理士が介入し、常識論をかざすと、いっきに管理会社の信頼が失墜することになる。

管理会社のいい加減な説明を信じた管理組合は、「だまされていた」と怒り心頭になるのだ。

管理組合の要望に全て応えることはできないかもしれないが、引き受けないことの許容範囲が広すぎやしないか?と思うことがある。

断り上手なフロントマンは管理会社社内での評価は高くても、管理組合からの評価は低いものだ。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

フロントマンの交替のタイミング
管理会社フロントマン次第。

組織的なサポートが十分にできな管理会社が大勢を占める中で、フロントマンへの期待は大きい。

管理会社を見直し際にチェック項目としては、従事する期間、掛け持ち物件数、資格所有等があげられる。

先日私の住まいのマンションで通常総会があった。住まいのマンションの管理会社は財閥系の管理会社Nである。

7年間で5人目のフロントマンで、こんな任期が短いのか?と質問したところ、2年程度で交替すると回答していた(本当かどうかは定かではないが)

管理会社の希望によりフロントを交替してもらえるという約束と共に、原則どのくらいの期間担当者となるのか?確認することが必要だ。

私が役員時代に内部体制を改め、管理会社依存から脱することができたが、輪番制であることはかわらないため、過去の経緯等はフロントマンを通して確認することになる。在任2年もしないでコロコロかわれば、引継ぎをしっかりやってます!と言い放っても、実態は過去のことは現任のフロントマンは理解していないものだ

リプレイスをすると、プレゼンで候補予定者であると説明していたフロントマンはいつのまにか契約開始時に交替になっていることが頻繁に起きる。

リプレイスで変わったときのフロントマンの能力がどんなに高くても、すぐに交替してしまうようならば、中・長期的にみて良いサポートは期待できない

管理組合の要望を反映せずに、会社都合で頻繁に担当者を変える、こんな管理会社はいらない

【お知らせ】

東京事務所を2012年11月8日(木)にオープン。

所在地は山手線駅から徒歩圏(JR新宿駅徒歩10分、JR新大久保駅徒歩6分)の好立地、新宿区西新宿7-7-24ー604になります。

東京はもちろん、千葉、埼玉、北関東まで対応致します。

神奈川県はこれまでと同様JR関内駅徒歩10分にある横浜事務所(本社)で対応致します。

今後ともよろしくお願いします。

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テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

できるのにやらない
言ってもやらない、言われてもやらない、何度も言われてようやくやる。

代表的な管理会社の苦情を表した言葉だ。

やる気になればできるのにやらない。これが実情である。

近年法改定の影響で事務作業が膨大となりフロントマンは激務を極めている。その結果仕事がまわらない。

過去記事に何度も書いてきたが、掛け持ちしている物件の中で優先順位をつけて仕事をしている。管理組合の顔色を伺って仕事のペースを変える。

特に4、5月は管理組合の通常総会のピーク時期で、その傾向が顕著だ。

契約書に定められた仕事を適切なこなしてもらうためには、優先順位の高い管理組合に位置づけられる必要がある。

ガミガミ言う方も嫌であるが、心を鬼にして管理会社へ仕事しろアピールしないと、良いサービスが受けられない悲しい現実がある。

5年前に管理会社を辞め、マンション管理士として独立したが、自分が現役で仕事をしていたころに比べて今のフロントマンは厳しい状況に晒されている。

こんな環境で管理組合に対するサービス向上なんて実現は難しい。

マンション管理業界は、フロントマン依存のサービス提供体制を見直す時期にきているのではないかと思う。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

精度8割以下
管理会社作成の議案書・議事録をチェックし、必要な内容が平均的に2割の落としがある。

これがフロントマン作成の資料の精度である。

10あって2つの落し、結構大きい。

2には重要な内容が含まれることがある。

いつの間にか議案書に内容が落ち、問題が風化することになる。

どうすればよいか?

管理会社作成の資料の精度を過信しないことである。

いまでも管理会社は内部チェック機能はまともに働いていない。

ようは物件担当者であるフロントマンお任せだ。

管理会社組織に任せていても管理組合運営のクォリティーは保てない。

管理会社へ文句を言っても、満足な結果が出てこないならば管理組合側でなんとかするしかない。

管理会社を変更するのと同時に、管理組合内部体制を見直す。

負んぶに抱っこの意識は改めなくてはならない。

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