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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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マンション管理士を必死に排除しようとする管理会社
コンサルタントを起用しようと検討しているマンションでは、コンサルタント導入を排除しようと管理会社はさまざまなプレッシャーを理事会にかけてきます。

たとえば・・・

1)「ブランド・実績がある管理会社と、規模が小さなコンサルタントとどちらが信用できるのか考えてください。」と会社の売り上げや規模で管理会社とコンサルタントを比較させようとする。

2)悪いうわさをでっちあげたり、どこかのブログ等の記事をインターネットの有益としてもってきたり、コンサルタントは粗悪な業務を提供する危険な存在と不安を煽る

3)管理会社シンパの役員は組合員を利用して、コンサルタントを起用することはとんでもない!と内部分裂を仕掛ける

4)管理会社見直しの場合はコンサルタント起用の可能性を察知すると減額提案をして私たちも最大限努力していますと先手を打ち、少ない値引きでお茶を濁し、大幅な削減とコンサルタント起用を進みにくいようにする

5)大規模修繕の場合は、「管理会社元請は信頼・実績・経験から安心」と強烈にアピールし、管理会社以外の選択肢をとることが不安に感じるよう啓発する

6)改革派(コンサルタントを起用を進める)の役員が孤立化するよう、役員や組合員に根回しを行う

こんなパターンは普通にやってきます。

最近では、コンサルタントを起用する場合の壁は組合員の合意形成ではなく、管理会社の妨害工作をいかに排除するか考えなくてはならないマンションが増えています。

管理委託契約見直し(管理会社選定)で外部コンサルタントが入ると、自分たちのさぼっている部分や、高額な委託費がマンション側に露呈されることになります。管理会社変更のリスクはもちろん、そのまま管理を続けられたとしても、今までよりも安い金額で高いサービスを求められるので「うまみの少ない」契約先に変わります。

楽(らく)して大きく儲けるは管理業界に蔓延しているビジネスモデルです。

外部コンサルタントの起用は、管理会社にとってはマイナス面が多い話ですが、悪いサービスを高値で買っていた組合側とすれば、適切な金額でサービスの質が向上するわけですから、こんな良い話はありません。

管理会社お任せで組合の主体性が失われる洗脳はじわじわと、組合員の考え方を蝕んで生きます。

管理会社の見直しやコンサルタント起用は、言わば「意識改革」になります。管理会社が裏で糸を引き、マンション側にプレッシャーをかけると洗脳を解くことが困難です。

組合員への「理解・協力」「合意形成」を取ることは、必ずしも簡単なことではありません。

組合にとって大きなメリットがある管理委託契約見直しが途中で頓挫せぬよう、管理会社の妨害工作を跳ね除け、「適正」な管理ができるよう意識改革に取り組んでください。

2014年10月13日開催マンション管理セミナーの案内

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社の紳士協定w
財閥ブランド系の管理会社も最近はSEO(検索上位対策)を行い、管理会社変更時の候補先としてアピールしています。

しかし・・・

公募の記事を掲載すると、まったく参加表明しません。

実際にとある財閥ブランド系管理会社支店長の方に聞くと、紳士協定があり、インターネット等経由で引き合いがあれば参加するが、公募での積極参加は同業者ではルール違反とのことです。

実際に、最近当事務所では公募を中心に管理会社の見積もり先を募っていますが、これまでリストアップ方式の結果、組合推薦で見積もり参加してきた管理会社は全く参加してきません。

あと、あたりまえといえばあたりまえですが、グループや提携協定を結んで管理会社も募集してきません。

管理会社選定をしていると、見積もり提出後突然自体の申し入れをする管理会社もありますが、たぶん、業界間で何らかのプレッシャーがかかったのではないかと思われます。

吸収合併等により管理会社メガ化が進む中で、業界寡占によるサービス+価格競争力低下が心配になる今日ころのごろです。

業界の情勢を打破し、良い方向で革命を起こしてくれる勢いのある管理会社が出現することを期待しています!!

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テーマ:暮らし・生活 - ジャンル:ライフ

管理会社妨害工作の成れの果て
管理会社からひどい妨害工作を受けた管理組合から管理士起用の総会承認を得たと連絡を頂いた。

このマンションにおける管理会社の妨害工作は、

1.常駐管理員を広告塔にし、組合員一人一人に、改革派の役員批判やコンサルタントの癒着等ありとあらゆるネガティブ情報をばらまく

2.シンパ(管理会社同調者)になりそうな組合員へ、管理会社社員がコンサルタント起用を先送りするようアプローチする

である。

最近同じ管理会社から別のマンションで同じような手口を使われた。

この管理会社は同じ手法で取り崩し工作をしているようだ。

話は戻り・・・

初めマンションに私が出向いてい住民集会を開催した時は、管理会社を変えることを前提にした話など全くなかった。むしろ、3、4年前に管理会社を変更したばかりで、不透明点を解消したい、そのために管理士に間に入った方がいいと言う、穏便解決を目指していたのである。

住民集会後、管理会社はすぐに妨害工作を開始した。管理士の無料相談を招いた役員への誹謗中傷、管理員とフロントマンによるデマ情報の流言等・・・

妨害工作をした当時は、管理会社の妨害工作による情報が本当では?と信じていた組合員がいたようだが、正義感に燃える役員が誠実に訴えた結果、逆に妨害工作をした管理会社に対する不満が募り始めた

総会開催を行うにあたって、最後の悪あがきを管理会社をしたようだが、妨害工作をしたことにより総会は管理会社に対する風当たりが強烈に強くなり、不信感は払拭できないような状況にまでなった。

なぜに、こんな愚かな行為に管理会社が走ったか?

数年前までトップにいた存在の会社がこうなのである。

管理組合がその気になってくれれば、別の物件で犠牲にあった管理組合と同調して、公正取引委員会へ訴えをすることが、この業界のためになると思っている。

管理会社は相手を単独で横との情報交換がないと、管理組合を甘く見て、法律に抵触するような行動を平気で行う。

点と線を誰かを結べば、報いが訪れる。因果応報。トップに返り咲くどころか、足元をすくわれることになるのではないだろうか?

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テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

無理を承知でやってみな ハイ
管理会社の契約は委託と請負のミックスである。

詳しいことを長々この記事では書かないが、管理会社は広い範囲の契約を不満ないままにこなすのは無理なようである。

管理会社は多くの仕事を請けるが、手が回らず、「満足にできない」という不満が管理組合から起こる。

それは、管理会社はフロントマンという物件担当者にマンションの行く末をすべて任せてしまうことが最たる原因である。

1.フロントマンは素人でもなれる。管理業務主任者以外(無免許運転)の知識不十分でも問題ない。そのため、未経験のフロントマンが物件担当すること可能性は十分にある

2.管理会社は技術担当者(一級建築士)、会計担当者、法務担当者が分業し、連携し、管理組合をバックアップするという風に管理組合へアピールするが、該当する問題が起きたとしても、管理組合が要望しない限りフロントマンが対応する

3.フロントマンは万能ではない。広く浅くの知識を持ち合わせている人間はいるが、すべての分野でエキスパートなんて稀な存在である

4.その結果、管理組合は、素人に毛が生えたフロントマンに管理会社性善説のもと重要なことを頼むことが発生する。

5.管理会社は問題がおきると、一、あくまでも管理組合の代理で理事会が決めたことのみ実施した。二、フロントマンは有資格者または経験豊富であるとは契約書に書いていない。等、担当者の資質不十分を契約不備と言われる筋合いではないと開き直ってくる

管理会社に委託する多岐にわたる委託+請負の業務をフロントマンの資質に任せるのは、無理がある。

ある程度オールマイティにこなせるフロントマンは確かにいる。このような資質の人間は管理会社にとってエース格の人間で、10人に一人か二人程度しかいない。

エースの人間は、いち早く昇進し、管理職となり、一担当となることは少ないのである。

「フロントマンの良し悪しがすべて決まる。」は、管理会社の組織力のなさを示す言葉だ。

高い次元の管理サポートを望むのであればエース格の社員が担当することが上限で、確率は2割以下であろう。

管理会社を変える質向上のメリットは、リプレイスの受け入れ態勢が整った会社であれば、1、2、年はエース格のフロントマンが担当する可能性があることだ。

フロントマン依存型の業務体系を維持する管理会社が大勢を占める中、良い意味も悪い意味もフロントマン次第という管理組合の苦難が続く。

最近の管理会社変更では管理会社がフロントマン一人当たりの掛け持ち物件数の大小を仕切りに強調する傾向がある。

大小だけではサービスの質は測れない。未熟な人間の掛け持ち数を減らそうとも、できる仕事の限界は頭打ちだ。

フロントマンの力量を審査するのではなく、フロントマンに依存しない体制があるかを判断することは、管理会社を選ぶのには重要な要素である。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

受託戸数ランキング
毎年5月にマンション管理新聞が総合管理受託戸数ランキングを発表しています。

これを参考に平均戸数と前年度からの増加分を示す表をホームページで更新しました。

http://www.idaken.net/change/company/ranking/customers.html

大京は単体では2位に甘んじていますが、グループ別では40万戸を突破。堂々の1位をキープしています。

日本ハウズイング、長谷工コミュニティは営業に力を入れているだけあって、受託増は1万戸オーバーです。こちらの話ですが、その分当事務所への相談も多い管理会社です。

ここ数年、吸収・合併等の動きが活発で、大きくランキング順位を上げる会社もちらほらあります。

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