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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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Author:ms11kanri
こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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独立系管理会社は大規模修繕が高いのか?
独立系管理会社は委託費が安い分、大規模修繕が高いという話は事実でしょうか?

管理会社が元請施工会社として大規模修繕を提案する時の管理会社の儲けは、15―30%程度です。

独立系管理会社が特別高いわけではなく、他の管理会社同様、元請施工会社となる平均的な利益を乗せて提案しているだけだと思います。管理委託費が安いので、大規模修繕の金額も安いものと錯覚してしまうのでしょう。

管理会社元請方式は、管理組合の手間がかからない分、金額的には高くついてしまいます。

前述の通り独立系管理会社の大規模修繕の提案は安いわけではありませんので、適正価格で質の高い工事を実現したいのであれば第三者のコンサルタントを入れた、設計・施工監理方式を採用することをお薦めします。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

独立系管理会社は管理委託費が安いのか?
かつて、独立系管理会社=管理委託費は安いというのが定番でしたが、リプレイス(管理会社変更)があたりまえのようになってきている最近では、分譲会社グループである通称デベ系管理会社も、競争に負けじと、リーズナブルな委託費を提案することが見られるようになりました。

独立系管理会社は合理的な経営をしているため、管理組合個別の事情に柔軟に対応してくれるかは?な部分があります。

価格も大切ですが、管理会社変更は、安かろう悪かろうの結果になるリスクをはらみます。

管理組合の要望に一番応えてくれそうなマッチングの良い管理会社を選びましょう。

管理会社の種類別特長のページへ

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社の緊急時の対応(委託契約第8条関係)
委託契約書に定められた通りに仕事を行っている管理会社は少ない気がします。

災害・事故における緊急対応の流れを確認しましょう
1、基本は理事長に承諾を得て応急処置、復旧工事を行う
2、時間的に余裕がない場合に限り、管理会社の判断で対応を決めることができる
3、2、の対応を行った場合、管理会社は、速やかに、理事長に対し、書面をもって緊急対応の内容および費用を通知しなくてはならない。

何がきちんとできていないかというと、災害・事故時の対応を行う際、

1、理事長に事前報告、承認を取る努力を惜しみ、事後承認で済まそうとする。携帯電話が普及しているこの時代、連絡は取れる可能性は高い
2、緊急対応の顛末報告については、理事長から催促があってようやくか、事故後最初の理事会に行う等、速やかな報告をしない
3、書面ではなく口頭のみで報告を済まそうとする

以上のことが見られます。

チェックポイントは、緊急時対応報告書の雛形を提示させると共に、速やかにと言う抽象的な言葉を使わず、○日以内と定めることが望まれます。

緊急時だからこそ、速やか、かつ適切な対応をすることが大切なのです。


→標準管理委託契約書より

(緊急時の業務)
第8条 乙は、第3条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由により、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕がないものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合において、乙は、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額を甲に通知しなければならない。
一 地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、噴火、ひょう、あられ等
ニ 火災、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪等
2 甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やかに、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限りでない。

管理会社緊急対応詳しくはこちらへ

このカテゴリで書かれた日記の内容は、管理会社が契約書に基づいて適切な仕事を行っているか判断する基準、管理会社変更時の契約書のチェックポイントとしてご活用ください。





テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

このサイトをつくろうと思ったきっかけ
先日、ブログをご覧になった当事務所のお客様より、マンション管理士の商売上手であるノウハウ・テクニックをオープンにして平気なの?っと言う心配のお言葉を頂きました。

管理会社見直し・変更に取り組む管理組合さんは増えてきています。

相性の悪い管理会社と、不満を感じながらいつまでも付き合うことは、管理組合にとってはストレスがたまり、運営活性化の障壁になります。

管理会社見直し・変更をしたくとも、どうしてよいかわからないので、インターネットや行政の無料相談を利用して情報を得ます。

インターネットを検索すると、管理会社変更の体験記、ノウハウが綴られたブログをいくつも見ることができます。また、管理会社ではリプレイス(管理会社変更)を考えている管理組合さん向けの専門ページを用意し、見直しを促しています。

私が見る限り、体験記の多くは、コスト削減にスポットを当てて書いています。リプレイスに至るまでの経過、理事会・総会の流れ、見積比較等は細かく書いているあるものの、サービス・管理のクオリティーの比較を具体的などのように行ったのか確信的な部分を記述しているサイトは少ないように感じます。

行政の無料相談は、ほとんどの場合マンション管理士が所属するNPO法人が取り仕切っています。相談員はマンション管理士が務めますが、ローテーションで担当が決まるので、必ずしも管理組合の悩みを解決するだけのスキルがある方が対応してくれるとは限りません。未熟な相談員に運悪くあたると、それを信じて手続きを行ってしまうと、当然後からうまくいかないことが起こります。

また、NPO法人から派遣された相談員は、客観的な情報提供をしてくれるというよりも、NPO法人に所属しているメンバーや、賛助業者の仕事斡旋をしていることが多々見られます。(NPO法人の問題点

このような現状を見て、これではいけないと思いました。

1、コスト(金額)面は確かに大切ですが、価格面だけではなくサービス面での検討は慎重に行なう必要があります。サービス面での比較・検討を十分にできなければ、一番目が行きやすい価格面を最重要視し管理会社を選定することになります。その結果、安かろう悪かろうになった管理組合さんは非常に多いのです。管理会社変更体験記、管理会社、コンサルタント会社は「○%金額が下がった!」ことを強調しがちです。当然これを見た管理組合さんは、価格至上主義の管理会社見直しを行うようになります。とてもリスキーな行為であることを誰かが喚起しなければなりません。

2、行政の無料相談は、一見管理組合さんにとって便利な窓口ですが、税金を利用し、NPO法人を隠れ蓑とし営業行為を行うマンション管理士や関連企業斡旋が蔓延る実態があります。市の相談窓口(実態はNPO法人の派遣相談員)の助言したことだから安心だとは言えないのです。

このブログでは、コストダウンのテクニックよりも、いかにサービス改善を行うかを主眼にあてて記載したいと思います。

大切な管理会社=パートナー選びを間違わぬよう、当事務所が培ったノウハウを公開していきます。







テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社との相性はある
評判の良い管理会社だからといって、皆様のマンションにピッタリという補償はありません。

管理組合と管理会社の相性は必ずあります。

管理会社に何を求めているか方向性を明確にし、価格だけに流されることなくマッチングの良い管理会社を選びましょう。

☆マンション管理の困り事、悩み事を解決します。
無料相談受付中

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管理会社の経費負担について(委託契約第7条関係)
管理会社は管理員室(管理事務室)や管理用倉庫を無償で使用できる他、諸経費についても管理委託契約書に記載されれば、管理組合負担とすることができます。

代表的な諸経費は、
水道光熱費・・通常管理組合が負担する
通信費・・管理員室にある電話料金のことです。基本料は管理組合、通話料が管理会社負担する方法、管理組合が全て負担する方法、管理会社が全て負担する方法があります。
備品消耗品費・・清掃用具、洗剤、文具代等です。管理組合が全て負担する方法、管理会社が全て負担する方法があります。
経費の負担については各社違いがありますので、あらかじめ管理会社が負担するのか管理組合が支払うのかきちんと確認した方が良いでしょう。

→標準管理委託契約書より
(管理員室等の使用)
第7条 甲は、乙に管理事務を行わせるために不可欠な管理員室、管理用倉庫、清掃員控室、器具、備品等(次項において「管理員室等」という。)を無償で使用させるものとする。
2 乙の管理員室等の使用に係る費用の負担は、次のとおりとする。
一 ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。
ニ ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。
三 ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。
四 ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。

経費の負担詳しくはこちらへ

このカテゴリで書かれた日記の内容は、管理会社が契約書に基づいて適切な仕事を行っているか判断する基準、管理会社変更時の契約書のチェックポイントとしてご活用ください。


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まずは管理会社に是正を求める
管理会社に問題点を示し、改善を求めたのか?』管理会社の見直しを進める際、必ずと言ってよいほど慎重派からこうした意見がでます。

長い間不満が蓄積していれば、いまさら何を言っても無理であろうと、決め付けてしまいがちになります。

物件担当者(フロントマン)が、会社に悪いことを報告せず、会社組織として問題解決に取り組んでいないことがあります。

物件担当者の上司と、一度会い、書面で問題提起し、後日書面で回答をもらいましょう。その後、改善できたのかをしっかり理事会はチェックしましょう

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管理会社に支払うお金(委託契約第6条関係)
管理会社変更時の契約内容チェックポイント『管理会社に支払う金額』
管理会社に支払うお金は三つに大別されます。

1、毎月一定の金額を支払う定額委託業務費
2、各業務終了後に支払う定額委託業務費以外の費用
3、諸費用

諸費用の負担については、各社違いがあります。例えばコピー代、資料作成代、訪問督促、清掃用具等実費請求する管理会社もあります。諸費用の負担は結して馬鹿になりませんので、管理会社と管理組合が負担する項目をあらかじめ明確にしておきましょう。

管理委託業務費支払方法詳しくはこちらへ


このカテゴリで書かれた日記の内容は、管理会社が契約書に基づいて適切な仕事を行っているか判断する基準、管理会社変更時の契約書のチェックポイントとしてご活用ください。


→標準委託契約書
(管理事務に要する費用の負担及び支払方法)
第6条 甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
2 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。

一 定額委託業務費の額
   月額○○円(消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。)を含む。)
   内訳は、別紙一のとおりとする。
ニ 支払期日及び支払方法
   毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。
三 日割り計算
   期間が1月に満たない場合は1月を○日として日割り計算を行う。
3 第1項の委託業務費のうち、定額委託業務費以外の費用の額(消費税額等を含む。)は別紙二のとおりとし、甲は、各業務終了後に、甲及び乙が別に定める方法により精算の上、乙が指定する口座に振り込む方法により支払うものとする。
4 甲は、第1項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

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管理組合参加意欲と問題意識
管理会社を見直すにあたって、管理会社について満足度調査をすると、管理組合への関心が気薄で、問題意識を感じている区分所有者が少ないことに気付かされます。

何が問題なのかを理解してもらえずに管理会社見直しを進めると、組合員はついていかず、マンションのためを思い、一生懸命働いている理事役員さんが孤立することもあります。

問題提起をする理事会が、何が問題なのかをきちんと整理し、全戸に周知し、理解を深めていくことが大切です。

住民の意識を高めずに見直しの手続きを進めていくと、せっかく時間をかけて準備を進めても、総会で合意を得ることは難しいでしょう。

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業務の再委託(委託契約第3条関係)
管理会社業務の一部を再委託することができます。

代表的なものは、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務です。

再委託業者の質も重要な要素になります。
何の業務をどこに再委託する予定かあらかじめ見直し時の提案書に記載してもらいましょう。

詳しくはコチラへ→業務を再委託したときの管理会社の責任

このカテゴリで書かれた日記の内容は、管理会社が契約書に基づいて適切な仕事を行っているか判断する基準、管理会社変更時の契約書のチェックポイントとしてご活用ください。


標準管理委託契約書より

(第三者への再委託
第四条 乙は、前条第二号、第三号又は第四号の管理事務の全部又は一部を、第三者に再委託することができる。
2 乙が前項の規定に基づき管理事務を第三者に再委託した場合においては、乙は、再委託した管理事務の適正な処理について、甲に対して、責任を負う。

テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

いろいろな意見を聞く
管理に不満を持つ方がいれば、逆に今の管理会社擁護派・シンパの方がいることが予想されます。

問題提起をする理事会は、見直しを行うことが正しいと信じていても、アンケート等で意見を聞く機会を設ける、住民集会を開催し話し合いを持つ、等の手続きを一つ一つ慎重に踏みながら進めていくことが大切です。

いろいろな意見が出るのは正常なことです。

理事会とは反する意見だからと言って、聞く耳をもたず、頭ごなしに反対派をつぶすことがないよう気をつけましょう。

強引に見直しを進めることによって、反対派がへそを曲げ、双方の着地点が見つからず、管理組合が真っ二つに割れ、ぎくしゃくした運営になるリスクが生じます。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社変更・見直しのきっかけは?
管理会社見直し・変更に至る理由、きっかけは、大きく二つに分けられます。

1管理委託費への不満
2管理サービスへの不満

お金に見合うだけの管理サービスが受けられていないと感じること。
これが、管理会社の見直しを検討するきっかけになります。

管理会社見直し、変更の準備を進めていく上で、最初にしなければならないことは、今の管理会社の何が問題なのか?何を改善するべきなのか?きちんと整理することです。

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

プログ開始
分譲マンションにお住まいの方、所有している方向けのプログを始めます。

管理会社に支払う管理委託費のこと、管理会社のサービスのこと、管理会社に不満をお持ちの方は多いのが実情です。

安くて良い管理を実現するためには、

1、マンション管理会社に改善を求める

2、管理委託契約の内容を見直す

3、管理会社の変更をする

以上の方法があります。

のんびりとマイペースで仕事をする管理会社、自社の利益しか考えずに仕事をする管理会社。

どうすれば、良い管理会社と付き合えるか極意を授けたいと思います。




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