FC2ブログ
こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
プロフィール

ms11kanri

Author:ms11kanri
こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

最新記事

最新コメント

最新トラックバック

月別アーカイブ

カテゴリ

検索フォーム

RSSリンクの表示

リンク

このブログをリンクに追加する

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード

QRコード

FC2カウンター

スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

管理費等滞納督促と管理会社
今回のテーマは管理会社の見極めです。出納業務に含まれる「滞納の督促」にスポットを当ててみます。

管理会社変更するときに、プレゼンテーションする各社はこぞって「滞納の督促業務」の優位性を主張してきます。

専門の部署が督促業務を行いますとか・・

常習滞納者への法的措置の移行が速やかに行えますとか・・

滞納問題で頭を悩ます管理組合にとって、大変魅力的な提案です。

しかし・・・

プレゼンテーションの資料にはページ数を割いて、しっかりとした対応方法を明記しているものの、いざ契約する段になると、もっとも重要な委託契約書には、わずか数行の中に督促業務がまとめられます。

督促業務に限った事ではありませんが、プレゼンテーションの資料内容が委託契約書に十分に反映されていない。

よくあることです。

これが後々のトラブルに発展します。

なぜなら、管理会社を決める時の判断材料となるプレゼン資料と管理業務の善し悪しの判断基準となる委託契約書の内容が異なるからです。

次回の日記では、管理会社に滞納業務をしっかりしてもらう方法を詳しく書きます。

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

管理組合・理事会セミナー・交流会


マンション管理会社変更・見直しの極意TOPへ


スポンサーサイト

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

「全部委託」と「一部委託」どちらが良いの?
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社変更見直しの流れです。

管理会社への委託形態は「全部委託」か「一部委託」になります。

管理会社に委託する業務は大きく四つです。
一、事務管理業務:会計・出納・修繕の企画・総会、理事会支援・その他事務
二、管理員業務:管理員派遣
三、清掃業務:日常清掃員派遣・特別清掃
四、建物・設備管理業務:消防検査・エレベータ点検・受水槽清掃・・等々

一から四全ての業務を委託するのが「全部委託」。
一から四の業務の一部を管理会社に委託し、他は管理組合が直接別の業者と締結するのが「一部委託」です。


全部委託のメリットは、

①手間がかからない
→窓口が管理会社に一本化できる
②安心感
→何か問題が生じた際に、契約先である管理会社と二重の保証を受けられる

デメリットは
③高くつく場合がある
→二、三、四の業務は下請に管理会社は再委託していることが多い。管理会社の中間マージンと価格競争力に乏しい下請会社の言い値により、管理組合は高い支出を強いられることがある。

一部委託のメリット・デメリットは全部委託の反対と言えますが、直接契約するより管理会社を通じて契約した方が安い場合があります。なぜかと言うと、下請業者と取引件数が多い管理会社は、お得意様価格で単発契約では契約してもらえに安い契約をしている場合があるからです。管理会社の中間マージンを含めても、直接契約よりも安いことが起こりえます。

直接契約は必ずしも安くなるとは限りませんので、全部委託と一部委託双方を比較しながらどちらが良いか決めることが望ましいでしょう。

管理会社によって、ソフト面(組合支援)かハード面(技術支援)どちらかが得意なことがあります。
まだレアなケースですが、一(修繕の企画を除く)はソフト面が得意な管理会社、二、三、四と修繕の企画業務はハード面が得意な管理会社に分離発注することも一つの方法であると考えています。


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社への発注形態「全部委託」と「一部委託」
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社変更見直しの流れです。

総会で見直し準備を進めることの合意を得たら、具体的な見直し作業に入っていきます。

初めに見積を取る上で、委託形態を「全部委託」にするか「一部委託」にするか事前に決めます。

管理会社に委託する業務は大きく四つです。
一、事務管理業務:会計・出納・修繕の企画・総会、理事会支援・その他事務
二、管理員業務:管理員派遣
三、清掃業務:日常清掃員派遣・特別清掃
四、建物・設備管理業務:消防検査・エレベータ点検・受水槽清掃・・等々

一から四全ての業務を委託するのが「全部委託」。
一から四の業務の一部を管理会社に委託し、他は管理組合が直接別の業者と締結するのが「一部委託」です。

次回の日記では、「全部委託」と「一部委託」の違いおよびそれぞれの発注形態におけるメリット・デメリットについて触れたいと思います。

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理組合向け勉強会・交流会in横浜
7月11日(日)13時から横浜関内で、『勉強会・交流会』を開催します^^

営業行為・営利宣伝0。プロからの名刺渡しも禁止です。プロに売り込みをされる不安は全くありません。

対象は管理組合役員および役員経験者です。一部プロ(マンション管理士等)も参加しますが前述の通り、営利禁止なので、ご安心ください。

テーマは『小規模マンションにおける運営の課題と解決策」です。

中大規模マンションの方の参加も歓迎です。参考になることが多々あるかと思います!

会費は1000円(会場費、経費を参加者で均等割りし、残金があればその場で返金します)

定員は15名です。

このブログのテーマである管理会社変更・見直しについても話題になることと思いますので、ご興味がある方は書きURLで詳細をご確認ください。

交流会・勉強会ホームページ

問い合わせも歓迎です^^

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

マンション管理会社変更・見直しの極意TOPへ


テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社変更・見直し手続きを進める前に総会で合意を得る
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社変更見直しの流れです。

理事会で管理会社見直しを行う見解が一致することができたなら、総会で「管理会社見直しを行う」ことの承諾を得た後、具体的な見直し手続きを始めましょう。

管理組合運営は、予算、事業計画ありきです。
大規模修繕工事と同等かそれ以上重要な課題に取り組むわけですから、総会において事前合意を取ることが大切です。

総会を行う上で決議事項御伺いの議案が必要になりますが、
通常総会の場合は、「事業計画承認」の一項目として管理会社見直しを盛り込みましょう。
臨時総会の場合は、「事業計画修正の承認」として、管理会社見直しを理事会または専門委員会主導で進めていくことの決裁を得ましょう。

管理組合の準備体制で、専門委員会を結成し手続きを進める場合およびコンサルタントを起用する場合は、合わせて総会承認を得ておきます。

管理会社に不満を持つからと言って、他の組合員の合意なしに理事会で見直しの手続きを進めると、総会で具体的な見直し案を提示した時点で、現管理会社新派もしくは慎重派から反発を招き、せっかく進めてきた作業が無駄になる場合があります。

管理会社見直しに関わらず、何事も「事前承認」を得てから進める。これが管理組合運営の基本です。

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

毎月の収支状況の報告(委託契約書別表第1-1-(1)-まる3)
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社見直し時の契約内容チェックポイントです。

管理委託契約書別表第1
1 基幹事務
(1)管理組合の会計の収入及び支出の調定
③収支状況の報告

標準管理委託契約書の見直しにより、平成22年5月以降の契約更新から、条文の一部が変更されました。
従来の管理規約では、管理組合の請求があったときのみ、会計報告を行えば良かったのですが、改定により、毎月の収支報告が義務化されました。

過去日記にも書いていますが、すでに月次収支報告は一般化されており、毎月の収支報告を行っていない管理会社の方が少数派でしょう。

チェックポイントは、3つあります。

1.収支報告をいつの分をいつまでに提出されるのか?
標準では前月分を、毎月末日までにとしていますが、各社で対応が異なる場合があります。
2.どのような報告スタイルをとるのか?
理事長に郵送なのか?理事会で報告なのか?役員全員に回覧なのか?を確認しておきましょう。管理会社各社で対応が異なります。
3.どのような書式で提出するのか?
収支報告書と貸借対照表の2点セットを基本とします。通帳の写しや月別収支報告書等の添付は管理会社によってマチマチなので、事前にどのような書式で提出されるかサンプルをもらうと良いでしょう


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

決算書の素案の作成(委託契約別表第1-1-(1)‐まる2)
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社見直し時の契約内容チェックポイントです。

管理委託契約書別表第1は事務管理業務仕様書
1 基幹事務
(1)管理組合の会計の収入及び支出の調定
収支決算の素案の作成
決算書の素案は管理会社が作成します。
チェックポイントは2つです。
一つは、決算書素案時に提出する書類の内容です。
契約書では
①収支報告書
②貸借対照表
この二つは必須です。
以下の書類は管理会社によってまちまちです。
③科目毎支出明細または総勘定元帳
④滞納一覧
⑤残高証明書
⑥通帳の写し
管理会社を見直す際にどのような書類を決算書とともに添付するかをしっかり確認しましょう!

二つめは、決算書の素案の提出時期です。
「甲(管理組合)の事業年度終了後1月以内」としていることが一般的ですが、管理会社の中には2月以内になっている場合があります。
管理規約では総会の開催時期を事業年後終了後2か月または3か月以内と定めていますが、管理会社から素案の提出期限が事業年度終了後から2月もかかってしまうと、管理規約に定めれられた適切な時期に総会を開催できない恐れがあります。

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

予算書素案の作成(委託契約書別表第1-1-(1)‐まる1)
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社見直し時の契約内容チェックポイントです。

管理委託契約書別表第1
1 基幹事務
(1)管理組合の会計の収入及び支出の調定
①収支予算案の素案の作成

予算書の素案は管理会社が作成します。
理事会で支出を決定できるのは、予算書の範囲内で、理事会に支出を一任された項目のみです。管理会社は前年の実績を踏まえた予算案を作成しますので、理事会において来季の事業計画をしっかり立て、それに基づいた予算を計上するようにしましょう。

チェックポイントは、いつまでに予算書素案を理事会に提出するかです。
契約書では「甲(管理組合)の事業年度開始の○月までに、」としているのに関わらず、多くの管理会社は、決算報告書といっしょに予算書案を提出し、契約書と実務の整合性が取れていません。契約を見直すにあたって、実態に即した「甲(管理組合)の事業年度終了後○月以内に」にするべきです。

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

月次業務報告書の内容【管理会社のチェックポイント】
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社の見極め方です。

前回の日記では月次業務報告は管理会社によってマチマチであることを書きましたが、今日は、報告内容の詳細に触れていきます。

各社によって異なりますが、次の項目を網羅していれば安心です。

1、会計業務

①月次収支報告
②未収金報告
③未収金督促状況報告
④添付資料として通帳の写し

2、事務報告

①管理員実施の建物巡回報告
②入退去者および区分所有者変更状況の報告
③駐車場・駐輪場契約変更の報告 
④設備点検報告(契約内で実施したもの)
④修繕工事報告
⑤清掃業務報告
⑥事故報告
⑦緊急受付・対応報告
⑧不具合部分の報告
⑨居住者からの要望・苦情事項報告
⑩添付資料として設備点検報告書の写し

管理会社変更時、業者を選択する際は、現在の月次報告書と上記内容を参考に、管理会社がどの範囲まで月次報告をしてもらえるか書面で確認しましょう。

管理会社の仕事ぶりは一見同じようにも映りますが、細かい部分は大きく違いますので、管理組合は細かくチェックしましょう!!


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村


テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ



上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。