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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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管理会社の選び方の基本的ポイント(最終選定方法と見つけ方)
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社変更見直しの流れです。

総会で見直しの合意が得られたのち、理事会または見直し専門委員会で、見積候補会社を決めます。

管理会社を選ぶうえで基本的なポイントをご説明します。

(1)管理会社の最終選定方法
大きく二つの方式があります。

競争入札方式
共通仕様書をもとに複数の会社が入札し、原則として最低見積を提示した管理会社と契約します。

合い見積方式
複数の管理業者から見積を取り寄せ、金額、会社の規模、実績、企業姿勢等を総合的に検討し、一番良い管理業者を選びます。

金額だけでは「安かろう悪かろう」のリスクが伴いますので、諸条件を加味し業者を選定する、合い見積方式を採用することをお勧めします。

(2)管理会社を探す方法

区分所有者の推薦※
第三者からの紹介※
専門誌・インターネット・掲示板を利用した公募
・高層住宅管理業協会正会員からのリストアップ
※特別な便宜を計らわないよう注意をする必要があります

見積を依頼する管理会社が多すぎると選定に時間と手間がかかります。
国土交通省の登録を受けた「プロの管理会社」と言えども、業務処理能力、得意分野、実績等の実力差はピンキリです。
会社の売上高、実績、地域等の条件を付け、見積依頼する管理業者の数は最低でも5社、多くても10社くらいにすることをお勧めします。

次回の日記では管理会社の種類について解説致します。

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管理費等収納の流れ(管理委託契約書別表第1-1-(2)‐まる1「三」)
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社見直し時の契約内容チェックポイントです。

管理委託契約書別表第1
(2) 出納(保証契約を締結して甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合)
① 甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭(以下「管理費等」という。)の収納

条文「三」に基づくと・・

1、各戸からの管理費等の収納は管理規約に定める預金口座振替の方法によって行います
→通常管理会社指定のファイナンス会社を利用することになりますので、管理会社変更によって、各戸が口座振替の申し込みをしなくてはなりません。
→ファイナンスが会社に振替手数料を支払いますが、管理会社変更後同じファイナンス会社を利用した場合でも手数料が異なる場合があります。
2、預金口座振替を行う日は委託する管理会社で異なります。
→管理規約に管理費等収納期日が明記されていますので、管理会社変更により管理規約変更を行わなくてはならない時があります。

3、『イ方式』を用いる場合には、一月以内に管理費余剰金+修繕積立金を収納口座から保管口座へ移し替えします。
イ方式とは
→収納口座とは管理費等の入金および管理費会計の支出を行うための口座です。管理費余剰金および修繕積立金は1月以内に保管口座へ移し替えする法的義務があります。
→保管口座とは修繕積立金と管理費余剰金を保管するための専用口座で、管理会社が通帳と印鑑を同時保管することが禁止されています。

管理費等の収納方法は管理会社によって違います。

管理会社を変更した場合には、重要事項説明会の場において、新管理会社に詳細を説明してもらいましょう

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管理会社のランキング
マンション管理支援事務所のホームページを更新しました。

ランキングの紹介
http://www.idaken.net/change/company/ranking/


マンション管理新聞のランキング
http://www.idaken.net/change/company/ranking/customers.html


住まいサーフィン発表のランキング
http://www.idaken.net/change/company/ranking/satisfaction.html


管理会社の本当の評判を知る方法
http://www.idaken.net/change/company/ranking/free.html


管理会社の見直しを検討している方、是非ご参考にしてください!

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管理費等負担額一覧の提出(委託契約書別表第1-1-(2)‐まる1「一」)
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社見直し時の契約内容チェックポイントです。

管理委託契約書別表第1
(2) 出納(保証契約を締結して甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合)
① 甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭(以下「管理費等」という。)の収納
一 甲の管理規約等の定め若しくは総会決議、組合員名簿若しくは組合員異動届又は専用使用契約書に基づき、組合員別の一月当たりの管理費等の負担額の一覧表(以下「組合員別管理費等負担額一覧表」という。)を甲に提出する。

上記条文「一」に基づくと・・

1、総会で管理費・修繕積立金・専用使用料(駐車場料等)の金額変更があったとき
2、組合員(=区分所有者)が転売・相続等により変わった時
3、駐車場・駐輪場等の使用者が変わった時

は、管理会社は組合員別の一月当たりの管理費等の負担額の一覧表を管理組合に提出すると定めています。

負担額の一覧表とは、

101号 山田 花子 管理費12000円 修繕積立金8000円 駐車場5000円
102号 日本 太郎 管理費11300円 修繕積立金7830円
103号 東京 龍馬 管理費15000円 修繕積立金10000円 駐車場8000円



標準の条文を読み解くと、こんな風に記載され、変更がある度に管理組合・・代表者たる理事長に提出されることになります。

この条文どおりの業務を実施している管理会社は少数ではないでしょうか?

管理会社見直し時には、しっかりチェックする必要があります。

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振り込み手数料の負担先

今回のテーマは管理会社の見極めです。

前回の日記に続き、管理会社提出の見積には載らない見落としがちな「振り込み手数料」について説明したいと思います。

振り替え手数料の負担先は、管理会社によって3つのスタンスに大別されます。

1、管理会社が振り込み手数料を負担する

2、管理組合がまとめて振り込み手数料を負担する

3、組合員が個別に振り込み手数料を負担する

です。

管理会社を変更する場合、管理組合は、今まで契約していた手数料負担方法があたりまえであると認識。管理会社は自社のスタイルがあたりまえであると認識。食い違いが生じ負担先で揉めることがあります。

話の内容をまとめますと、

一、振り込み手数料の金額を確認する

二、振り込み手数料の負担先を確認する

見積書や一般仕様書にはないこの部分について事前チェックは必要ですよ!

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