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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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滞納督促(プレゼン資料が契約書に反映されにくい業務1)
前回の日記で、管理会社変更時のプレゼンテーション資料の内容は、必ずしも委託契約書に反映されているわけではないと書きました。

反映されにくい業務の一つに「滞納者の督促があります」

管理費等の滞納でお困りのマンションが多いこともあって、各社のプレゼンテーション理量には必ずと言って良いほど滞納の督促方法の特徴を示しています。

少なくともA4一枚、多ければ、二、三ページを割き、いかに滞納の督促をしっかりした体制で行っているかをアピールします。

滞納業務の「良さ」を評価し、管理会社を決めた後、契約される委託契約書の内容を見てみると・・
標準管理委託契約書に準じて、少しアレンジした程度。数行で簡潔にまとめています。

どんなにプレゼン資料にご立派なことを書いていても、管理会社が行う業務の基本は「契約書」に記載された内容であることから、プレゼン資料が実現できるのかに「?」が付きます。

リプレイス後のトラブルは、契約前の説明と、契約の内容が異なることに起因することが最も多いのです。

次回の日記では、反映されにくい業務2「大規模修繕工事」について書きたいと思います。

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プレゼン資料の内容は委託契約に反映されるわけではない
管理会社選定時、選考基準となるのは金額とプレゼンテーション資料の内容です。

管理会社変更後、プレゼンテーションで説明したことと、実際の業務が異なり、不満を覚える管理組合は多いのです。

管理会社との間でトラブルが発生した際、管理委託契約書を読んでみると・・・

プレゼンテーション資料に書いている内容と契約書に記載されている内容がすべて盛り込まれていないことに気付くでしょう。

プレゼンテーション資料に書かれている「良いこと尽くめ」の内容は、管理委託契約書に反映されるわけではありません。

次回の日記では、プレゼン資料の内容が反映されにくい管理会社の仕事を具体的に書きたいと思います。

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管理会社の種別
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今回のテーマは、管理会社変更見直しの流れです。

前回の日記では管理会社を選ぶうえでの基本的ポイントを説明しました。続いて管理会社の種類を説明します。

1.管理会社の大きさ別

とくに分類の仕方は決まっていませんが・・・

大手管理会社:管理受託戸数10万戸以上、12社が該当します
準大手管理会社:管理受託戸数5万戸以上10万戸未満、10社が該当します
中規模管理会社:管理受託戸数1万戸以上5万戸未満、60社が該当します。
小規模管理会社:管理受託戸数1万戸未満の管理会社

大手であるほど、人員が多く、分業化されています。また設備投資ができるため、自前で緊急センターを用意したり、情報管理システムが優れているというメリットがあります。ただし、使いこなせないようであれば宝の持ち腐れになり、メリットが十分に発揮できません。大手だから優れたサービスが提供できているわけではないようです。

2、管理会社の系統別

デベ系管理会社:親会社(グループ会社)にマンション分譲会社を持つ管理会社です。大京アステージや三井住宅建物サービス等が該当します。
ゼネコン系管理会社:親会社(グループ会社)にゼネコンを持つ管理会社です。長谷工コミュニティや大成サービスが代表的です。
独立系管理会社:管理業を主体とする親会社を持たない管理会社です。日本ハウズイングや合人社計画研究所が有名です。

独立系管理会社は、親会社の安定供給に頼ることができないため、価格競争力や、営業力が強いことが特徴です。デベ系管理会社は、親会社の傘の下に甘え、サービスに対する意識の甘えが指摘されます。

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