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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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理事会の締めに
前回、前々回の日記では理事会終了後に速記簿を取り、その後決められた期日内に議事録素案を提出してもらうということを書いた。

理事会で協議された事項は、管理会社と管理組合がお互い共通認識をもつことが大切である。何が決まり、検討事項はいつまでにどのようにするかを出席者全員で確認できると良い。

『鳴かぬなら鳴かせてみせよう管理会社』~議事録編LEVEL3~
**議事の最後に決定事項、管理会社の依頼事項を確認**

議長(理事長さん)や司会(管理会社)が必ずしも、議事進行が上手とは限らない。

また、議案がたくさんあると、会議の時間が長くり、最後の方には頭が疲れてしまい最初に話し合った内容がうる覚えになることも考えられる。

一通り議案の審議が終わったら、雑談に入る前に、ひとつひとつの議案について、何が決まったのか、管理会社の依頼事項は何か、依頼事項の締め切りはいつかを確認すると良い。

理事会が終わる時にLEVEL2.の速記簿に書いたことを議長または司会が読み上げる。審議内容について、捉え方の違い等の意思の不疎通が防ぐことができる。

理事会終了前に「本日のまとめ」を報告→理事会後すぐに速記簿を作成、確認→期限を区切った議事録提出。これがスタンダードになればいいと思う。

一手間を惜しむ。こんな管理会社はいらない。

【告知】

私がボランティア参加している『マンション管理組合適性化ネットワーク』主催で、平成23年3月12日(土)13時30分より、新宿で勉強会・交流会を開催します。

今回のテーマは、

「管理委託費の見直し」

です。

進め方から見直し後の品質確保までを詳しく学ぶことができます。

http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a

私を含めて、業者の宣伝、営業行為が0の純粋な勉強会、交流会です。

興味のあるかたは是非ご参加ください。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

時間と共に色褪せる記憶と記録
前回の日記では、『鳴かぬなら鳴かせてみせよう』的改善方法~議事録編LEVEL1~として議事録素案作成の期限を契約書に明記するという内容を解説した。

今回は・・・

『鳴かぬなら鳴かせてみせよう管理会社』~議事録編LEVEL2~
**速記簿を作成する**

通常理事会には管理会社物件担当者であるフロントマンひとりが同席するが、議案説明をし、管理組合の質問に対応し、資料を確認し、その中で記録を取るので、「漏れ」が多くなる。

また、管理会社は自社やグループ会社の都合の悪いことは議事録から省こうとする傾向がある。

チェック側としては・・議事録が遅く回覧されると、役員さんの記憶も曖昧になり、内容の抜けに気付かないことが多い。

議事録が遅く作成されることについてはLEVEL1の方法で解決されるが、協議した内容については、管理会社側と理事会側で取り違いも生じることもある。

そこで、理事会時にはカーボン付のレポート用紙を役員が準備し、役員の書記担当がメモをとり、会議終了後に役員、管理会社双方が確認し、署名を取り速記簿を作成する。これにより後々正式な議事録を作成する際、記載内容に不備が起こりにくくなる。

速記簿で当日の結果を理事会が確認し、それをもとに後日管理会社が理事会議事録作成し、管理組合との間で決めた期限までに素案を提出する。

【告知】

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「管理委託費の見直し」

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期限を決めない約束事
理事会で話し合われた事後処理について、管理会社と『言った・言わない』の問題を防ぐ、『鳴かぬなら鳴かせてみせよう』的改善方法を今回から5回に分けて解説したいと思う。

『言った・言わない』が起きないためには、管理組合、管理会社双方の間で共通確認ができる記録の作成が大切だ。

記録と言えば議事録が最初に頭に浮かぶと思うが、議事録は誰がつくるのか?というと管理規約では理事長が作成責任者としている。

しかし、管理会社に業務を委託している管理組合は、契約書上管理会社が素案を作成する。

『鳴かぬなら鳴かせてみせよう管理会社』~議事録編LEVEL1~

**議事録素案作成の期限を契約書に明記する**

議事録素案提出が遅くなるということは、理事会開催後から日が経って作成されることを意味する。管理会社物件担当者であるフロントマンの記憶が薄れた状況で作成される議事録は内容に抜けが多くなる。
また、素案提出が遅れることは、管理会社に依頼した業務もその分遅れると考えてよい。

議事録素案をいつまでに誰に提出すると言う約束ごとを書面で明確にすることが大切だ。管理会社と同意を得られれば管理委託契約書に文章を落としこむ事も可能だと思う。契約書に定めたからといって、パーフェクトにできないかもしれないが、期限が定めていない契約書においては、どんなに理事会後日が経ったとしても、とにかく作れば管理会社的にはOKなのだ。議事録はただ作ればいいというものではない。

議事録の作成期日を契約書等に反映できれば、あまりにも毎回議事録処理がだらしない時には、債務不履行を理由に管理会社に対して何らかのペナルティーを科すことも可能である。可能であれば1週間以内、どんなに遅くとも10日以内に理事長に素案を提出するという内容を管理会社と書面で約束を取り交わすべきだ。

私が顧問を務めるマンションでのこと。

管理会社が、契約書に記載された業務の期限を具体的に明確化すること、期日を過ぎた際には委託費の支払いを一時的に止めることができるとする変更ができないか?理事長が打診した。管理会社はこの内容が理不尽であるという理由を前面に、3ヶ月後の契約期間満了を通達してきた。期日を決めること、約束を破ったときにペナルティーを受けること。何が問題あるのだろうか?契約書は双方の同意が必要なのだから、管理会社に不利になるような期日を設けなければ良いだけだ。

管理会社のマイペースで仕事ができない管理組合は切り捨てる。こんな管理会社はいらない。

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曖昧な理事会記録
前回は『言った言わない』をテーマに記事にした。

戦国武将の性格に準え「鳴かぬなら・・」で始まる言葉があるが、「鳴かぬなら鳴くまでまとう」では、管理組合がストレスを貯めると共に、マンション管理の運営がよくなることに対して管理会社次第になる。

管理会社ののんびりした企業体質は悲しいかな急には変わることはないだろう。

そこで、「鳴かぬなら鳴かせてみよう」の管理組合側からの積極的なアプローチで、『言った言わない』のトラブルを回避していく方法を検証してみる。

管理組合の運営は、執行部たる理事会活動の善し悪しで左右される。役員の自助努力だけでは難しいことから、管理会社に業務を依頼することになるが、本来頼れるプロ管理会社との間に「言った言わない」が起きる。

その原因は意思の不疎通、記録不備と業務の遅れ、忘れに集約される。

意思の不疎通とは、管理組合の意向を管理会社が理解しない、また、管理会社の説明が管理組合に理解されないことを指す。

記録不備とは、必要な内容を議事録に記録しないことと定義する。

業務の遅れ、忘れは管理会社に依頼したこと、委託契約書に定めたことを、自社都合で忘れて実行しなかったり、遅れたりすることを意味する。

重要なことは記録と、執行業務に対する双方把握とチェックであろう。

後々理事会後に『言った言わない』のトラブルを回避する方法は・・

LEVEL1:議事録素案作成の期限を契約書に明記する。
LEVEL2:速記簿を作成し、記憶と記録の誤差をなくす
LEVEL3:会議の最後に決定事項、管理会社の依頼事項を読み上げ確認する
LEVEL4:議事録に執行事業処理簿を添付(更新)し、情報共有する
LEVEL5:理事会運営に長的的な継続性を持たせる

以上5つの方法が考えられる。次回の日記ではこれを詳しく解説したいと思う。

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言った言わない
言った言わない。

マンション管理だけではなく、色々な業態で起きている。

お互いの思い違いで起きるのか?知らんぷりを決め込んでいるのか?

それを判断するのは証拠を残すしかない。

信頼していたから記録なんていちいち残していない・・・

言った言わないの紛争が起きた時点で、そもそも信頼関係なんて成り立っていなかったのだと思う。

信頼関係とは、信頼に値する行動の積み重ねの成果物だ。

録音機械ではないのだから、会話の詳細までこと細かく記憶している人などいない。

仮に記憶ができたとしても、お互いの意思疎通なんて、言葉の捉え方ひとつで大きく変わる。

言った言わないのトラブルがあっても、関係が悪化しない間柄なら良いかもしれない。

実際はそんなことはレアなケース。ほとんどの場合、言った言わないが火種になって人間関係が悪化する。

信頼に値する行動とは、揉め事がないために重要な内容を記録に残し、記憶が新鮮なタイミングで双方確認する作業ができることだ。

言った言わないのトラブルを未然に防ぐことができない。こんな管理会社はいらない。

次回の記事では、理事会を事例にし言った言わないを防ぐ方法について考察したいと思います。

【告知】

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今回のテーマは、

「管理委託費の見直し」

です。

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管理員の微妙な立場
管理員とフロントマンでは担当物件に対する思い入れ方に温度さが生じる。

フロントマンは10棟前後を担当するが、管理員の仕事先は掛け持ちをしない限り、そのマンションのみ。

居住者、組合員の管理会社窓口は管理員とフロントマンのふたつだ。

勤務時間によって差はあるが、管理員の方が居住者、組合員と接する時間は長い。

人間関係が良いマンションばかりとは限らない。個人的な好き嫌いで管理員を目の敵にする方もいる。

そんな状況のときは、フロント、管理員の二つの窓口がうまくバランスが取れれば良いと思う。

フロントマンと管理員は上司と部下ではなく、お互い強いパートナーシップで結びつくことでサービスの向上につながる。

しかし・・・

法的改正等による管理会社業務増加のしわ寄せはフロントマンにきている。

http://11kanri.blog12.fc2.com/blog-entry-77.html

事務作業で手一杯のフロントマンは仕事先であるマンションにいくことができない。

現場にいくができないフロントマンは仕事先のマンションの事情がわからない。

管理員とフロントマンのコミュニケーションが取れない。

管理員はフロントマンが受けた依頼事項や理事会の運営状況が把握できない。

会社の指示系統が現場末端まで伝わらない。

その結果・・・

同じ会社の従業員でありながら、二つの顧客窓口であるフロントマンと管理員は別々の方向を向いて仕事をしていることが起きる。

管理員と居住者、組合員は信頼関係が築かれているが、フロントマンは蚊帳の外。

パートナーであるフロントマンは現場にこないためにモチベーションが下がり、仕事を放棄する管理員。

管理会社の指示系統が伝わらず自己判断で管理員が好き勝手な行動をする。

愛社精神からフロントマンを庇うことが、裏目に出て居住者、組合員からの信用を失う管理員。

管理員の能力や人間性だけの問題ではないはず。セミナーや研修・指導では解決できないのだ。

管理員が微妙な立場になるのは、管理会社組織として何らかの歪みを抱えているからではないだろうか?

問題が起きると、管理員が・・・、フロントマンが、と責任を全て下に擦り付け、言い訳ばかりする管理会社責任者クラス。そりゃ組織がうまくいくわけがない。

こんな管理会社はいらない。

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努力なんて口先だけの管理会社
レベルの高い競走なんてマンション管理におけるリプレイスでは起きていない。

前々回のブログ記事にこんな内容を書いた。

http://11kanri.blog12.fc2.com/blog-entry-76.html

具体的な事例をあげよう。

インターネットによる集客はいまどき軽視できないことは誰もが知っている。

インターネット集客方法はいくつかあるが、検索順位で上位を目指す、マンション管理で興味をひきそうな単語で数多く検索上位を目指す、いわゆるSEO対策はあらゆる業界で営業戦略として当然として力を入れている。

しかし・・・

あらゆる業界の一般的な常識があてはまらないのが管理会社

それなりに名の知れた管理会社の多くが、昨今の新築マンションの供給減少があるなか、親会社の力に頼らず、営業努力で新規受託を目指すと宣っている。

『口では本当に良い答えをするんだよね』

管理組合から発せられる管理会社への対する代表的な皮肉。

管理会社の経営の方向性も同じようだ。『口だけ』

営業努力なんてまともにしている会社はどれだけいるだろう!?

分譲マンション販売会社の営業の厳しさは不動産業界では有名だ。

分譲マンション会社の多くは、グループに管理会社を持つのに、営業ノウハウは全く踏襲されていないようだ。グループに営業の先生がいるのになんてもったないことなのだろうか。(同じ営業手法を真似しろということではないが・・)

前置きが長くなったが・・・

平成23年2月10日現在「管理会社変更」というキーワードでyahoo、googleでこのブログが検索上位TOPになっている。

このキーワードが集客につながるかは別として、営業努力をするような管理会社なら、この単語での検索順位上位(スモールキーワードSEO)は当然として狙ってくるはず。

因みにこのブログはまだ開設1年ちょっと。更新もさほど頻繁ではない。

ブログが上位に入りやすい。としても・・SEO対策をマンション管理会社がしっかりしていれば、こんなことは考えられにくい。

営業努力は企業努力で、企業努力はサービス向上につながる。

口先だけで努力をしない・・こんな管理会社はいらない。


親愛なる管理会社様

この記事を読んで怒ってください。

怒りのエネルギーを爆発させることができれば、エネルギーの向かう矛先さえ間違えなければ、きっとあなたの管理会社はよくなります。

管理会社がよくなれば、管理組合が受けるサービスがよくなる。

そのために私はブログで発信続けます。

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掛け持ちに苦しむフロントマン
管理会社の物件担当者、通称フロントマンは・・・業界平均12-15棟のマンションを掛け持ち担当している。

一昔(10年)前は、一人20棟以上担当しているのが標準的だった。

法令改正等により管理会社の事務作業が増加。管理会社によっては一昔前の半分ほどの管理棟数になっていることもあるが12-15棟でも満足に仕事を回せていないフロントマンは多い。

管理会社の仕事が増えたしわ寄せはフロントマンに来ている。

なにせ分業が成り立たないのがマンション管理業界の特徴。

担当管理棟数が一昔前にくらべ減ったのに関わらず、基本業務が増えた為にむしろ管理組合とのコミュニケーションに当てる時間が少なくなりサービスが低下する傾向が見られる。

こんな管理会社はいらない。

フロントマンは掛け持ちしているため、一棟に割く時間に限りがある。

顧客である管理組合としたら、他のマンションよりも自分のマンションのことを大切にして欲しいと思うはず・・

『意見・要望を言わない』管理組合は、掛け持ちをする担当にとっては業務の優先順位が後列となり、最低限のサービスしか受けられない。

フロントマンにとって、優先順位の高い=力を注いでもらえるマンションになるためのポイントは・・・

1.意見・要望をはっきりと伝える

2.意見・要望は書面で残る方法を取る(メールやファックスでも可)

3・管理組合が依頼した事項は必ず期限を決める

4.フロントマンの上席者と接点を持つ

5.管理組合が依頼した事項は、管理会社と共有できる業務処理確認簿(チェック表)を作成し、理事会、フロントマン、そしてフロントマン上席の三者が相互確認を行うようにする

6.フロントマンがマンションへ巡回する頻度を確認する

7.フロントマンがマンション巡回をした時には、ポストに巡回報告書を提出するよう指示する

8.総会時にはフロントマン上席者の同席を求める

9.叱咤ばかりせず「やる気」の出る環境をつくる

うるさく管理組合が言ったからといって、必ずしもフロントマンは一生懸命仕事をしてくれるわけではない。

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競争意識に欠ける管理会社
前回の日記では、契約書に書かれた約束ごとを管理会社は守らない。と言う主旨の内容を書いた。

http://11kanri.blog12.fc2.com/blog-entry-75.html

競争に晒された業態では、標準レベルなことは最低限の目標としてクリアし、プラスアルファの部分で差別かを図る努力をする。

管理会社は違う。

最低限クリアしなければならないはずの契約書に定めた業務ができなくとも、競争が少ないから仕事が継続できる。

マンション売主系列の管理会社は、努力をしなくとも親会社から自動的に仕事をもらえる。

その結果・・・

管轄省庁である国土交通省が指針を示す標準とした契約内容ですら、まともにできない。標準契約書には高度な技能を必要とする難しい業務内容など書いていない。

それどころか、契約書の内容を契約書を作成する側の企業の人間が理解していないことが多いのだ。

常識的な要望をぶつける管理組合を『クレーマー』という括りに入れ、真摯に対応しない。

管理会社のペースで仕事ができないマンションについては、役員が総入れ替えする1年間じっと我慢する。

輪番制一年総入れ替えは、国土交通省が発表したマンション管理の標準指針に示された望ましい姿(2年任期半数改選)と異なる、管理会社に都合の良い理事会選任方法だ。

管理組合から宿題を出されてものんびり仕事をすれば、あっという間に一年。問題は風化し、また管理会社ペースの管理ができるようになる。対応が悪い・遅いは管理会社組織ぐるみの故意による戦略!?と疑われてもしかたがない。

こんな管理会社はいらない。


管理会社は言うかもしれない。

リプレイス(管理会社変更)の動きが活発になり、マンション管理業界も競争に曝されているのだ・・・と

勘違いしてもらっては困る。契約書に定められた仕事もろくろくできない管理会社は管理組合に見切りを突きつけられただけなのである。

契約が満足に履行できないため、顧客たる管理組合は契約を解除し、別の管理会社にお願いすることになった。ごくごくあたりまえの話だ。

五十歩百歩であっても、一生懸命仕事をしてくれる管理会社に頼みたい。

五十歩百歩なら、少しでも安い管理会社に頼みたい。

サービスが素晴らしい風雲児のような管理会社=新たな脅威が現れたのではなく、業務怠慢=自分達で墓穴を掘って契約を切られる。

レベルの高い競走なんてマンション管理におけるリプレイスでは起きていない。

管理会社からの積極的な仕事へのアプローチが期待できない現状、管理組合が管理会社を上手にコントロールし、管理会社の力を引き出して行かなくてはならない。

次回の日記ではフロントマンに着目し、管理会社の力を引き出す方法を考えていきたい。

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できないことを約束する管理会社
管理会社の契約書は国土交通省監修の標準管理規約を規範としている。そのため、契約書だけをみるとどこの管理会社も内容にさほどの差がない。

ようは管理会社としてあたりまえと思われる仕事を差し障りなく書いているのが契約書。

契約書は管理組合と協議して作成されたものではない。管理会社が自分達はここまでできますと自分たちの意思で作成した契約書

それなのに約束事を反古する。

それはなぜか?

標準に倣った管理委託契約には、そんな難しいことは書いていない。

なのにサービス提供している側の管理会担当者が契約書の内容を熟知していないことが多い。

知ったかぶりほど恥ずかしいことはない。

契約書を作成するのは管理会社なのだから、自分たちができないことは書かなきゃいいのに、平気で『標準的なことをできる』と公言し、自ら墓穴を掘る。

こんな管理会社はいらない。

どうすれば良いのか?次回の日記に解説させて頂きます。

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会計は原則方式が一番
法律の改定に伴い、管理組合における収納方式は、「イ」「ロ」「ハ」方式の分類されるようになった。

これは法律改定前の「支払一任」「収納代行」「原則」の三方式が名称変更したのではなく、全く別の分類である。

管理会社に会計業務をまかせる場合には、ほとんどのケースで「イ」方式になる。

正直、前の分類方法の方が名称によってお金の流れが区分しやすかった。

従来原則方式をとっていた管理会社が、法律改定後に収納代行方式に切り替えたケースもある。

従来の「支払一任」「収納代行」は、収納口座に限り管理会社が通帳と印鑑を同時保管することが可能。ようは管理組合の承諾を得なくても、好きにお金が使えるわけだ。

区分所有者のほとんどがマンション外遠隔地に住むリゾートマンションや投資向けマンションを除けば、従来の「原則方式」を基本とするべきであると考える。

しかしながら、多くの管理会社は収納口座の通帳と印鑑を同時保管している。

管理会社は、管理組合に対して「押印する理事長の手間が増えるから」と説明し、通帳・印鑑同時保管を正当化するが、実態は理事長に毎回印鑑をもらう手間が面倒なだけであろう。

法律で認められているから・・そういう問題ではない。

「支払一任」「収納代行」方式が安全だと言えるほど管理会社の内部チェック機能は厳しくない。通帳と印鑑の同時保管による事故が過去何度も起きている。

http://www.ktr.mlit.go.jp/city_park/sinsei/city_park_sinsei00000187.html

国土交通省のネガティブ情報では、大手管理会社が名前を連ねている。これがマンション管理業界の実態だ。

財産の安全管理の、会社都合を優先する、こんな管理会社はいらない。

管理会社変更の際、ポイントにすること

保管口座だけではなく、収納口座の通帳・印鑑の同時保管を認めない。


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ブログのタイトル変えました。
『管理会社変更・見直しの極意』から

『こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意』にブログタイトルを変えます。

マンション管理をよくする為には!?

管理会社の役割に着目し、なにが問題点なのか分析。

見直し・変更の際、管理組合の参考になる提案をしていきます。

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