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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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Author:ms11kanri
こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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委託費の見直しから始める
毎月住宅ローンの支払いの他、固定費として家計の負担になるのが管理費や修繕積立金です。

管理費は、物価の変動や、日常管理の中身を大きくグレードアップしない限り、金額に変動はありません。

しかしながら、管理費は多くの無駄が含まれていることがあります。

管理費支出の中で一番大きなウェイトを占めるのが、管理会社に支払う管理委託費です。

管理会社は営利企業です。少しでも多くの利益を管理組合から取ろうとするため、「言い値」による高額な利益、必要以上な「過剰な提案」が含まれることがあります。

管理会社任せになると、コストが割高になることを意味します。

建物の老朽化(年数が経つ)にしたがい、修繕箇所は増えるため、修理費は増え、財源である修繕積立金を多く必要とします。

修繕積立金の値上げは、総会の合意を得る必要があるため、簡単にはいきません。

修繕積立金を値上げする前に、まずは支出を削減する項目がないか仕分けをすることは、総会で皆様の理解を得るために必要な作業であると考えます。

管理会社変更をお考えのマンションは、管理費支出の削減に重きを置くのがこのような理由があるからです。

しかし・・・気をつけなければいけないのが、コスト削減は安かろう、悪かろうを招くリスクがあるということです。

管理会社選定時のプレゼンテーションでは・・あたりまえの話ですが管理会社は自社の良いことしか言いません。悪いところが見えず、価格だけがクローズアップされるのです。

完全成功報酬制を取るコンサルタントはダンピングをヒートアップさせる原因をつくります。

価格偏重による選択肢で管理会社を選べば確かにコストは削減されるでしょう。

管理会社が提供するサービスが今よりも低下したのでは、同じ土俵で金額を比較したことになりません。管理費支出見直しの手続きやチェックポイントをちょっとでも間違えると、「失敗」という見直しの結果にたどり着くことでしょう。

私がボランティアで参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』と言う団体があります。

平成23年4月9日(土)13時30分から 池袋で管理組合向け勉強会、交流会を開催します。

テーマは、『管理委託費を見直しませんか?~進め方から見直し後の品質確保方法まで徹底解説~』です。

①管理組合が抱える悩みと、管理会社の問題点
②見直しはどのように進めていけばよいの?
③小から大規模マンション別、委託費の『相場』を大公開
④見直し後サービス品質を確保する方法

このセミナーの特徴は、営業目的の宣伝や営利勧誘が一切ないことです。

管理委託費の見直しに興味がある方、これから取り組もうとしている方、成功例・失敗例を皆様に伝えたいと言う方、是非参加してみませんか?

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社に都合のよい役員選任制度
理事会と管理会社の間で起きる『言った・言わない』を防ぐ改善方法の最終回。今回は長期的に持続する方法を検討してみる

『鳴かぬなら鳴かせてみせよう管理会社』~議事録編LEVEL5~
**理事会運営に継続性を持たせる**

役員が輪番制かつ短期任期、総入れ替えのマンションにおいては、活動が活発な代と、そうでない時の差が生じる。

管理会社からすれば自分たちの重荷になるLEVEL1~LEVEL4の行為は、できればやりたくない。引継ぎが不十分で会ったり、過去を知っている役員がいなかったりすると、管理会社に聞くことになるが、役員の入れ替えにより管理会社お任せになるタイミングを狙って、約束ごとがなかったかの対応する。

どんなに良いシステムをつくっても、継続しなければ無駄になる。そうならないためにも、国土交通省発表の標準指針の望ましい姿である複数年任期や半数改選等の役員選任制度を見直し、引継を強化し長期的な継続性を持たせる体制づくりが望まれる。

自分たちに都合の良いやりかたを「一般論」であるかのように理事会を洗脳する。こんな管理会社はいらない。

【告知】

私がボランティア参加している『マンション管理組合適性化ネットワーク』主催で、平成23年3月12日(土)13時30分より、新宿で勉強会・交流会を開催します。

今回のテーマは、

「管理委託費の見直し」

です。

進め方から見直し後の品質確保までを詳しく学ぶことができます。

http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a

私を含めて、業者の宣伝、営業行為が0の純粋な勉強会、交流会です。

興味のあるかたは是非ご参加ください。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社と情報を共有
理事会と管理会社の間で起きる「言った・言わない」。議事録が適切な処理されただけでは解決しない。

管理会社に依頼した事項の進捗状況がわからず、ストレスに感じる役員は多い。

ホウレンソウ=報告・連絡・相談を疎かにしている管理会社は、役員がガミガミ言わない限り、のんびりと自分のペースで仕事を進める。

『鳴かぬなら鳴かせてみせよう管理会社』~議事録編LEVEL4~
**議事録に執行事業処理簿を更新し、情報共有する**

議事録が配布されても、内容を細部まで読み込む人は少ない。仮に一通り読んだとしても何度も読み返すことはないだろう。

議事録に記載された管理組合の執行事業の進捗状況を確認するために、理事会議事録に連動した執行事業処理簿を作成すると良い。

処理簿を管理会社と共有することで、執行事業の遅れや忘れを役員さんはチェックしやすくなる。また、フロントマンの担当や役員交代に伴う引継ぎ時にも有効である。

管理会社は兎角フロントマン個人能力依存、フロントマン任せで、マンションの事情を知っているのはフロントマン一人であることが多い。

内部チェック機能や組織力はあてにならない。こんな管理会社はいらない。

【告知】

私がボランティア参加している『マンション管理組合適性化ネットワーク』主催で、平成23年3月12日(土)13時30分より、新宿で勉強会・交流会を開催します。

今回のテーマは、

「管理委託費の見直し」

です。

進め方から見直し後の品質確保までを詳しく学ぶことができます。

http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a

私を含めて、業者の宣伝、営業行為が0の純粋な勉強会、交流会です。

興味のあるかたは是非ご参加ください。

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