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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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直接契約をしても管理会社は責任を逃れられない
建物・設備管理業務を直接業者と契約する形態か管理会社に請負をお願いするか悩んでいる管理組合はあると思う

よく話に出るのが、管理会社以外と契約すると、何もしてくるないのではないかという不安である。

国土交通省監修の標準をもとに委託契約をつくっている管理会社であれば、特に問題はなさそうだ。

【根拠1】

契約書別表第1 (3) 本マンション(専有部分を除く。以下同じ。)の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

二 乙(=管理会社)は、甲(=管理組合)が本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。

外注先のスケジュール調整、案内文の掲示等の管理は当然として管理会社の仕事となる。

【根拠2】

契約書別表第3 2 業務の区分及び業務内容 (3) 立会業務 一 外注業者の業務の着手、履行の立会い

管理会社が請負で点検業務を行わなくても管理員は業務の着手、履行の立会いを行う必要がある。

【根拠3】

(通知義務)
第12条 甲及び乙は、本マンションにおいて滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合においては、速やかに、その状況を相手方に通知しなければならない。

管理員が業務の着手、履行の立会を行う以上、点検時の不具合があればその事実を知ることになり、管理会社は報告義務が生じることになる。

直接契約をすれば当社は関わりを持たないと契約内容を無視した発言をする。こんな管理会社はいらない。 

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

元請として機能しない管理会社
もうひとつのブログで、雑排水管清掃に対する管理会社への不信感を綴ったが、リンク記事として所見・分析と提案を述べたい。

まずは、こちらを参照頂きたい。

http://www.blogmura.com/profile/00578988.html

から上部にある検索に『雑排水管清掃と管理会社立会い』のタイトルをコピーして頂けるとご覧頂ける。

簡単に説明すると・・・

【実態】

1.何を言わないと移動可能な洗濯器であっても洗濯器パンの高圧洗浄はしよとしない

2.不具合(排水口外ブタの固着)の改善提案なしに、作業を毎年繰り返す

3.業者にお任せで管理会社は基本的に立ち会わない

【分析、所見】

1.元請けでありながら管理会社は業者への作業指示が行き渡っていない(業者へ丸投げ状態)

2.元請けでありながら管理会社は作業の実態を知らず、品質監理ができていない(業者へ丸投げ状態)

3.洗濯パンの外ブタの固着は劣化ではなく、新築時からの不具合だと思われる。2年毎であったら、最初の清掃時に指摘があれば、施工業者に無償アフターの範囲内で補修を依頼できたのに、業者の手抜きなのか施工業者を守るための作戦なのか、結局有償で補修する羽目になる

4.排水管の詰まりを防止するために実施する清掃なのに、詰まる要素がある部分を放置し、昨年と同じ指摘を繰り返している。しかも我が家だけではなく、全体の1割近くがこの不具合の該当になっている。万が一この個所が原因で漏水を起こした場合に、管理会社はどう責任をとるのだろうか?(専有部分の不具合で清掃ができなかった個所は免責ですと、平気で言うのだろう)

5.大手や慣れている業者。そんなの関係はない。会社の知名度だけで全幅の信頼をおかないこと。我が家の管理会社は受託ランキングTOP10、財閥系プランドの管理会社N。業者はマンションでの実績が豊富な横浜に本社を置くTグループ。

【提案】

1.専有部分に立ち入る作業は土・日曜日で、管理員が休日な場合が多い。元請け責任として必ず管理会社に当日の立ちあいを要請する。(「仕様に含まれていません。別料金です。」なんて抜かす管理会社がいれば、管理組合の要望にそぐわないのなら、今と同じ金額で立ちあいをやってもらえる管理会社を探すと管理会社変更を匂わしても良いと思う)

2.実施後アンケートを取り、問題がないか確認する。コピー代一枚10円の経費と手間をケチらないこと。排水が原因で事故になった場合の方がよほど大きな出費になる。

3.管理会社の報告書面は不具合がありました。と・・結果しか記載していないことが多い。管理会社の本当に知りたいことはどうすれば正常な状態に直るかである。不具合があれば速やかに改善提案をするよう管理会社に指示する。これは管理委託契約に『管理対象部分に係る各種の点検、検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要がある事項については、文章をもって、具体的な方策を甲に助言する。』記載されている事項。

マージンを取るだけで元請けとして仕事しない。こんな管理会社はいらない

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曖昧な『速やかに』
過去日記で、標準管理委託契約の記載事項はグレーゾーンが多いと記載したが、今回は契約本文の『速やかに』をもう少し掘り下げてみる

【速やかにその1】
(緊急時の業務)
第8条 乙は、第3条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由により、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕がないものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合において、乙は、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額を甲に通知しなければならない。

【速やかにその2】
(緊急時の業務)
第8条
2 甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やかに、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限りでない。

【速やかにその3】
(通知義務)
第12条 甲及び乙は、本マンションにおいて滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合においては、速やかに、その状況を相手方に通知しなければならない。

【速やかにその4】
(通知義務)
第12条 
2 甲及び乙は、次の各号に掲げる場合においては、速やかに、書面をもって、相手方に通知しなければならない。
一 甲の役員又は組合員が変更したとき
二 甲の組合員がその専有部分を第三者に貸与したとき
三 乙が商号又は住所を変更したとき
四 乙が合併又は会社分割したとき
五 乙がマンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号)の規定に基づき処分を受けたとき
六 乙が第18条第2項第一号及び第ニ号に掲げる事項に該当したとき

【速やかにその5】
(専有部分等への立入り)
第13条
3 第1項の規定にかかわらず、乙は、第8条第1項各号に掲げる災害又は事故等の事由により、甲のために緊急に行う必要がある場合、専有部分等に立ち入ることができる。この場合において、乙は、甲及び乙が立ち入った専有部分等に係る組合員等に対し、事後速やかに、報告をしなければならない。

ご覧になって頂くとお分かりになって頂けるかと思うが、『速やかに』の時間軸はそれぞれ違っていると思う。

その1とその5は可及的速やかにだ。

その3はケースバイケースで、安全を脅かす事項であれば可及的速やかに対応しなくてはならず、生活上影響の少ない不具合ならば毎月の月次報告で十分ではないかと思う

その4は事前と事後と報告が分かれます。一、三、四は事前に分かっていることです。どこの時間軸を基準として『速やかに』とは書いてない。

その5は『速やか』にではなく、普通の管理会社支払に合わせて会計処理をすれば良い。

重要なことだから『速やかに』という表現をつかっているのだと考えるが、5点をみるだけでそれぞれ速やかにと位置が違うと感じるわけだから、もっと具体的に『事前○○日以内に』『事後○○日以内に』速やかにを入れたければこの期限+速やかにすればよいわけだ。

重箱の隅をつついているわけではない。

マンション管理業者は約束事が極めてルーズだ。

こうした契約上の曖昧な表現が、ルーズな行為を容認してしまうのだ。

信頼とは、信用の積み重ねによって成り立つ。

期日を守るという行為だけで、管理組合のストレスはぐっと減るはずだ。

管理会社は契約を解除されたときに、十分な反省をしないのであろう。約束をした時に「何を」「いつまでに」行うか双方の確認が必要で、契約を解除されるような管理会社はこれができていないことが多い。反省しない管理会社は同じ失敗を何度も繰り返す。

約束期日を具体的に定めない。こんな管理会社はいらない。

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法律についていけないマンション管理業界
国土交通省の2011年6月15日付けで、『マンション管理業者への全国一斉立入検査結果(平成22年度)の概要について』の報道発表があった

http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000057.html

<引用>

国土交通省の各地方整備局及び北海道開発局並びに内閣府沖縄総合事務局が昨年10月下旬から概ね3ヶ月間において実施したマンション管理業者への全国一斉立入検査の結果をとりまとめましたので、その概要をお知らせいたします。

全国138社に対して立入検査を行った結果、77社に対して是正指導を行いました。

全般的な傾向として、法令の各条項に対する認識が徹底されていないことに加え、平成21年5月の省令改正に伴う対応の不十分な事例が確認されました。

<引用終わり>


ランダムとはいえ、55%以上の指導率。皆さんはどうお考えであろうか?

平成22年末現在、日本全国で正式に登録されていマンション管理業者は2387社。

サンプルの%から試算すると、1300社以上が法律に抵触している可能性があるのだ。

すべての管理組合が管理会社へ委託しているわけではないが、コンプライアンス以前に法定遵守も半数以上ができていないマンション管理業界。

管理会社の基幹業務の一つである収納業務を考えてみる。

管理組合の大切なお金を管理会社に預かる重要な業務だ。

今はイ・ロ・ハ方式と言うわかりにくいくくりにまとめられたが、以前の区分けである「原則」「収納代行」「支払い一任」でみると、原則が少数で、特例の「収納代行」「支払い一任」が圧倒的に多い。

特例の収納方式は特定の条件を満たせば、管理組合収納口座の『印鑑』『通帳』を同時保管できる。また、『原則方式』であってもネットバンクを使用することで、簡単にお金を操作できる。

マンション管理業界が健全なのなら問題はないだろう。

半数以上の割合で何らか法的事項に抵触しているこの業界。なぜに特例的な資金の預かり方法を認めているのか?

国は管理組合の大切な資産を危険にさらすことを黙認するのか?

実態を把握した中で、マンションのストック戸数571万戸の安全を守るには、管理業者が都合のよい緩和措置は一切撤廃すべきである。

国は、法的遵守もできない管理業者を守るのか?善良な区分所有者を守るのか?

是正措置だけで、大きなお咎めもない現状。マンション管理の国策は業者があくまで有利なのだ。

法律も守れず企業利益ばかりを追求する。こんな管理会社はいらない。

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THE END 6ヶ月後の督促業務
前回の日記
で国土交通省の標準管理委託契約書は管理会社ご都合主義の書式だと書いたわけだが、他にも例をあげてみる。



(管理費等滞納者に対する督促)
第10条 乙は、第3条第一号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第1の1(2)②の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。
2 前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方法について協議するものとする。

別表第1の1(2)②では多くの管理会社が6か月までの督促方法を記載している。

標準のままの文言だと、6か月後は督促しなくても管理会社は怒られません。6ヶ月後の請求は管理組合が行わなくてはならないことになる。

第2項に甲乙協議と書いているから問題ないのではないか?と思うかもしれない。管理会社が『できません』と言えば終わりだ。

管理会社にこの質問をぶつけると『契約書には上記のようなことは書いているが、実際のところはそんなことはなく6か月を超えても対応する』と必ず回答する。

矛盾ではないか?

契約書よりも口頭の約束が優先するのか??

そんなことをいうのなら、そもそも、

第10条 乙は、第3条第一号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第1の1(2)②の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その協力方法について協議するものとする。

にすべきである。

さらに具体的に言うと管理会社の督促の流れを別表に記載し、『なお当該組合員が支払わないときは、その協力方法について別表を基準に協議するものとする。』とした方が明確だ。

管理会社が逃げをつくれる条項=管理組合に不都合となると考える。

上記変更案はリーガルチェックを受けているわけではないが、管理組合にとって有利なように条項は改めるべきだ。

督促業務に「逃げ」をつくる。こんな管理会社はいらない。

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管理会社に都合のよい標準契約書
標準管理委託契約書は、業者に都合よく作られていると感じる。
管理委託費の支払い方法は具体的な支払期日等をことこまかに記載しているのに、他の約束期日は総じて曖昧なのだ。

一例をとると・・・

(緊急時の業務)
第8条 乙は、第3条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由により、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕がないものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合において、乙は、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額を甲に通知しなければならない。
一 地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、噴火、ひょう、あられ等
二 火災、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪等
2 甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やかに、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限りでない。

速やかに?ってどれくらい。定義を言えと言うと具体的な期日を私は回答できない。

捉え方によって違ってくる表現。こういうところから管理組合と管理会社とボタンの掛け違いが生じる。

私は第1項の速やかと第2項の速やかでは時間的な基準は変わってくると思う。

第1項では、1営業日以内((当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日))
第2項では、乙からの請求があった日から1カ月以内

それを共通の「速やか」のくくりにいれる。

はっきりいっていい加減だ。

曖昧なことは当事者間で決めごとをする。これが契約書ではないのか?

管理組合にとって不利ではない事は、明確にするべきだと思う。

「国土交通省の標準をもとに作られた契約書だから問題ありません」なんて、管理会社の口車にだまされてはいけない。

すぐにグレーゾーンをつくりたがる。こんな管理会社はいらない。

リクエストがあれば、他の契約事項についても期日の見解を示していきたいと思います。気軽にメッセージください。

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だから契約を解約されるのだ!
管理会社を見直すとき・・

契約している管理会社からもプレゼンテーションを受ける管理組合は多いと思う。

契約している管理会社には必ず不信感があり、管理組合は改善方法のひとつとして管理会社変更を含めて検討しているわけだ。

プレゼンテーション会に・・・

他社と同じプレゼンテーション資料をもってくる。

他社と同じような内容を説明する。

管理会社によっては内容のない数枚の提案書だけをもってくることさえもある。

あなたたちに求められていることはそうじゃないだろう。

だから、契約を解除されることを検討されるのだ。

管理組合の期待を理解できない。こんな管理会社はいらない。

問題点について謝罪。分析と今後どう改善していくか誠意を持って説明する。なぜ、そんなことができない。だから管理会社は世間ずれしていると言われるのだ!

管理組合を馬鹿にするのはいい加減にやめて欲しい。

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