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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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管理会社に大規模修繕を任せてはいけないのか?
タイトルについて結論から述べると「特命発注」はするべきではない。になる

特命発注とは、他と比較せず信頼関係のもとに仕事をお願いする方法のことを言う。

信頼関係がある管理会社へ大規模修繕工事を元請け業者やコンサルタント業者として発注することはダメなこととは思わない。

しかしながら云千万円、云億円をする工事を管理会社特命で発注することは業者選定の透明性から問題がある。

元請けを行う管理会社なら施工業者の一社として、設計・監理を行う管理会社ならコンサルタントの一社として、他社から見積を取得し、比較検討をしたうえで決定するべきである。

面倒だからと言って、管理会社に相見積を持ってくるように言っても、間違いなく出来レースを行うだけだ。出来レースとは、管理会社が持ってくる相見積の業者にあらかじめ、管理会社提示の金額よりも高くだすようにネゴをする行為である。

とは言え、外食することや電化製品を買うこととは訳が違う。

インターネットで調べても、どうやって相見積を取っていいかわからない。

これが管理組合の本音だと思う。

確かにその作業は簡単ではなく、もしその役割を一年任期総入れ替えの理事会が行うのならば、高いとわかっていても管理会社に全てを委ねる選択肢を選んでしまう。

世間相場より高い見積を出す管理会社は「悪」とは言い切れない。

管理会社は営利企業である。利益を追求する以上、儲けが多いように努力するのはあたりまえなのだ。

管理組合の財産は管理会社は守ってくれないどころか、少しでも多くの利益を取ろうと狙われている。

管理組合で施工業者やコンサルタント業者を選ぶ物差しがなかったり、方法論が分からなかったりした時は、第三者に相談することも一考だ。

管理会社に高い授業料を支払った・・後では遅すぎる。

当事務所の大規模修繕コンサルタントサイト
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

評判の良い管理会社・悪い管理会社
管理会社変更を検討する際、評判の良い管理会社はどこか?と一度は考えると思う。

1.インターネットで調べると情報が多すぎて、何を信じてよいかわからず困ってしまう。掲示板をみると、どの管理会社も似たりよったり、悪い評判を探すほうが簡単なくらいだ。

2・ダイヤモンドや東洋経済にランキングが載っているが、下記URLをご覧頂ければわかるが、参考程度にしかならない。

http://www.idaken.net/change/company/ranking/

3.受託戸数の多い管理会社は信頼がおけるのか?前回の日記に書いたが、そうともいえず、大きな管理会社と契約している管理組合からの変更の相談を受けることが多い。

4.行動力を生かして近くのマンションや友達のマンションから情報をもらう方法がある。生の情報なので、嘘はないと思うが、管理組合の運営方針は各マンションによって異なること、また、管理会社の善し悪しは、まだまだ物件担当者(通称フロントマン)や管理員の力量によって左右され、調べたマンションと同じ管理員になることはないと共に、同じフロントマンガ担当者になるとは限らない

評判は見積を依頼する管理会社を選ぶ際には参考になるかもしれないが、自分のマンションと相性(マッチング)の良い管理会社と契約するためには、管理会社選考過程の中で、管理組合がしっかり分析しなければならない

自分たちの力で管理会社選定が難しいと思う管理組合は、コンサルタントを起用する方法も一つの選択肢だ。理事会の負担が軽減する共に、安かろう悪かろうの管理会社を選択するリスクが少なくなる

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テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

受託戸数ランキング上位の評価
毎年5月にマンション管理新聞という業界新聞に管理会社受託ランキングが掲載される。

実績が多い=評判が良いということではないのがこの業界の特徴だ。

ランキングTOP10の内管理会社不満の相談を3年間で一件も受けなかったのは0社。

ランキングTOP15の内管理会社不満の相談を3年間で一件も受けなかったのは2社。

相談を受けた際名前が良くでる常連の管理会社はランキングTOP5の内4社である。

積極的に営業行為を行っている管理会社に限って守備力は弱い。

管理会社を選ぶときに大手=信用が高い、この等号は必ずしも成り立たないようだ。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社変更・選定の障壁
管理会社変更・選定を行う上で障壁になることを列挙する

1.理事会の事務手続き
委託契約書に理事会支援業務を入っているので、事務的な手続き(招集通知発送、議事録作成、議案書作成等)はどうしても管理会社へおんぶにだっこになってしまう。管理会社選定の話し合いには管理会社は同席しない。会議を円滑に進めるためには議案書を準備し、また、会合が終われば記録として議事録を作成しなければならないが、今まで管理会社お任せだったので、どうしていいかわからない

2.管理会社同席では話を切り出しにくい
理事会に当事者(管理会社)が目の前にいれば話を切り出しにくい

3.シンパと保守派の反対
今の管理会社を良しと思う方だけが反対するわけではなく、改革を嫌がる保守派の抵抗(特に理由はないが変わることに不安を覚え、反対する)が想定される

4.タイムスケジュールがわからない
最終的に総会で承認を得る必要があるが、3.の反対派がいる中、合意形成のためどのような順番で行動をおこしていけばよいかわからない

5.見積先がわからない
インターネットで調べるとわかるが、管理会社の数は非常に多い。何十社に見積を取ることは可能だが、選ぶ作業が大変なので通常は5-10社程度に見積依頼業者を絞り込むことになる。何を基準に候補会社を絞り込めばいいかわからない

6.金額以外でのものさしがない
コンサルタントを入れないで見直しを進めるマンションでは、今の管理会社と締結している委託契約書をコピーし、金額だけ消して共通条件書として見積依頼をすることが一般的である。各社から見積が出た際、各社口を揃えて「国交省の標準様式に準拠しているので問題無い」と説明するが、提案書をみると違いがあるようにみえる。提案書の表現や順番は各社異なり、横一線で比較表をつくることが難しく、金額以外のものさしがない。その結果、営業マンのトークとプレゼンテーション資料の見栄えと金額が判断材料となり、本来その管理会社がもつ基本的なレベルが見えないまま管理会社が決まってしまう。

7.管理会社の妨害工作
過去日記でも書いたが、コンサルタントが入っていても妨害工作をしてくる管理会社がある。妨害工作の目的は内部分裂を招き、合意形成を取れないようにすることだ。契約を切られることがわかる管理会社は、必死だ。そのエネルギーをなんで管理組合のために向けてこなかったの?と思うくらい、強烈なパワーで妨害工作を行なう

8.親会社のブランド力
中身がどんなに2流、3流でも、有名会社の系列であると、なぜか一流企業のように思えてしまう。反対派(シンパも保守派も)はこの部分にものすごく固執する。

9.業者癒着コンサルタントの誘導
選定の客観性・透明性を確保するためにコンサルタントを入れているのだが、特定の業者を推薦することがある。親身になって推薦するコンサルタントは少なく、あまりにもプッシュが露骨すぎるときは、何らかの癒着(業務提携やバックマージン等の存在)がある可能性が高い

10.無関心
障壁があった時に、管理組合内、役員が空中分解し、管理会社選定が頓挫することがある。組合員の関心が少ないマンションで、かつ啓蒙不足の時におきやすい傾向にある

管理会社選定・変更は難しい作業ではないが、上記のような障壁が考えられることから、心してかかること、慎重に進めていくことが大切である。


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テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

管理費等のお金の流れ【収納口座まで】
管理会社変更するときに、管理費・修繕積立金の収納方法は必ず確認しなければならない重要な方法だ。

収納法は管理会社によって異なり、変更前と全く同じということは、ないと言っても過言ではないだろう。

管理会社選定をする際には次の内容を確認し、検証することが望ましい。

1.区分所有者口座→管理組合口座
方法1-1.指定銀行による自動振替
例:各区分所有者はみずほ銀行に口座を開設し、みずほ銀行の自動振替により管理組合口座へ入金する
方法1-2.ファクタリング
例:各区分所有者が所有する口座(どこでもOK)から、ファイナンス会社(SMBCファイナンスやみずほファクター等)を通じて管理組合口座へ入金する

2.1の振替手数料の負担
方法2-1.管理組合が負担する
方法2-2.各区分所有者が負担する
方法2-3.管理会社が負担する

3.1の振込手数料の金額
例えば管理会社変更後も同じファイナンス会社を利用したとしても、管理会社とファイナンス会社間の契約によって振込手数料は違うので、金額に差が生じることがある。
例:新旧共SMBCファイナンスを利用するが、今までの管理会社は1戸当たりの振込手数料が126円。新しい管理会社は94円になる

4.1の引き落とし日
方法4-1.当月分を前月に引落とし(引き落とし日は金融機関により異なる)
方法4-2.当月分を当月に引落とし(〃)

5.4が変わる場合の注意点
管理規約には各区分所有者の管理費等の引き落とし日が記載されているため、4で引き落とし日が変わる場合、総会で規約変更が必要になる。規約変更は特別決議要件である(区分所有者及び議決権数の75%以上の同意)

6.収納口座の名義
各区分所有者から徴収した管理費及び修繕積立金が入金される口座を「収納口座」という
方法6-1.管理会社名義(一定条件を満たせば法的にOK)
方法6-2.管理組合理事長名義

7.収納口座の印鑑・通帳の保管先
方法7-1.印鑑は理事長、通帳は管理会社が保管
方法7-2.印鑑、通帳共に管理会社が保管
※インターネットバンクは通帳の発行がない場合がある

1及び7の内容を共通質問として管理会社に回答してもらい、比較表にまとめると違いが一目瞭然となり、管理会社選定のポイントとなる。

契約している管理会社の委託契約書の金額だけを消して、同じ条件でと見積をお願いしたとしても、全く同じ条件で提案できる管理会社はないと考えたほうがよい。細部の違いが、積み重ねれれば大きな違いとなり、管理会社変更後違和感を覚えることになるので注意して欲しい。

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清掃員雇用形態と清掃用具代負担の関係
小規模のマンションでは、管理員はいないことがある。

管理会社から週2、3回巡回清掃員を派遣することになるが、週10時間以下は再委託先から派遣されることがほとんどである。

現在25戸の小規模マンションから依頼を受け、管理会社選定を行っているが、一つ気がついたことがある。

管理会社が管理員や清掃員を直接雇用する場合、清掃用具は「管理組合負担」とする管理会社は多いが、再委託先が清掃員を派遣する際には、清掃用具は「管理会社負担(再委託先負担)」になるのだ。

小規模マンションだと、管理会社の経費や儲け分になる事務管理業務費・一般管理費等の金額は少ない。本来であれば、小規模マンションこそ、清掃用具等の備品は管理組合負担にして欲しいはずだ。

なぜ、このようなが現象が起きるのか?

マンション管理の考え方は、人員の派遣だけを行い、必要な用具は管理組合が負担だ。

ビル管理業者や清掃員派遣業者が再委託先になるが、ビル管理では、オーナーが清掃用具代を負担することはなく、自分たちの仕事の道具は自分たちで準備基本的考え方だからだ。

私は清掃用具は管理会社が負担すべきだと思う。耐久性が高く使い勝手のよいものをチョイスし、大切に使うようになるはずだ。

管理組合に言えば、簡単に買ってもらえるものは、むしろ大切に使わなくなる。

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小規模マンションは見積しない管理会社
以前同じような日記を書いたが・・・

仕事柄多くの管理会社と接し、多くの管理会社から営業を受ける。

最近20~25戸未満は依頼があっても受け付けない(見積を出さない)管理会社が増えてきている。

「仕事はなんでもします!」と一生懸命アピールする管理会社。しかし、小規模マンションの話題になると一気にトーンダウン、ある程度の規模でないと難しいと消極的になる。

横浜市内、23区内(特に山手線内側)は30戸未満の小規模マンションの比率が高い。

親会社が供給した小規模マンションの仕事をするが、採算が合わないのか積極的に小規模マンションの新規受託をしようとしない。

この姿勢は小規模マンションへの仕事ぶりに表れている。手を抜く、サービスを低下(対大型マンション)させると、明らかな差別をする管理会社

大手の管理会社は、この傾向が顕著だ。このような姿勢の管理会社に限って、戸数で新規受託を足切りする。

やる気のない管理会社にいつまでもしがみついていても良い仕事などしてくれない。

多少不安はあれど、中小規模の管理会社にお願いした方が一生懸命、親身になってマンションのために仕事をしてくれる期待は大きい。

思い切って管理会社変更をしてみたら、今までよりもずっと良くなったと言う結果が待っているかもしれない。

大手管理会社はその資金力を生かし、M&A(企業買収)でメガ化を進めている。

小・中規模管理会社の皆様。大手にびくびくすることはない。

大手管理会社が手を抜く傾向にある小規模マンションは都市部ではかなりの数があるのだ。

確かに一物件あたりの利益性は少ないかもしれないが、困っている管理組合を救うと言う活路がある。



小規模マンションのリプレイスのお手伝いは大歓迎です。昨年は11戸、今年は8戸と言うマンションの管理会社選定業務の仕事を頂きました。

自助努力で管理会社変更は難しいと考えるマンション管理組合さま。当事務所にご相談ください。

http://www.11kanri.com/henkou.html

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管理会社を変更すれば解決ではない
1.管理会社に管理組合財産を食い物にされてきた

2.管理組合の有志が立ちあがった。

3.保守派の抵抗を受けたが、粘り強い努力で見直しの同意を得た。

4.選定に時間をかけ、ローコストでパファーマンスの高い管理会社を選ぶことができた(と思われる)

5.目的が成就し、一安心。

6.あとは新しい管理会社に任せておけば良い。

管理会社変更したマンションでは、このようなプロセスを歩んでくる。

しかし、6の発想が、数年後1と問題を繰り返す原因になる。

前の管理会社に好き放題させたのは、自由にさせてしまった管理組合運営にも問題がある。

理事会は素人だから仕方がないではないか?

確かにそうかもしれない。

それでは、新しい管理会社は誠実であると言う保証はあると言いきれるか?

管理会社は管理組合と利益相反であることを忘れてはいけない。

少しでも多く利益を得ようとするのは民間企業としてあたりまえの発想である。

前の管理会社でイヤな思いをしてきたのであれば、管理会社に任せておけば安心は捨て去った方が良いだろう。

5年、10年と長く信頼関係を構築した上での判断であるのならば、まだ理解できる。

どんな立派な実績や経歴をもった管理会社であっても、自分たちのマンションにおいては新参者。

期待値は100かもしれないが、信頼関係においては0からスタートなのである。

管理会社を変更した後、管理組合が管理会社とどう向き合うか、ここが重要である。

管理会社を変更したから、全て解決するわけではない。

管理会社を使いこなすだけの理事会の運営スキルの向上。

管理会社の脱線行為を見抜ける監査機能の強化。

管理会社を変更した後、速やかに着手しなければばならない課題だ。

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