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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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Author:ms11kanri
こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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管理会社妨害工作の成れの果て
管理会社からひどい妨害工作を受けた管理組合から管理士起用の総会承認を得たと連絡を頂いた。

このマンションにおける管理会社の妨害工作は、

1.常駐管理員を広告塔にし、組合員一人一人に、改革派の役員批判やコンサルタントの癒着等ありとあらゆるネガティブ情報をばらまく

2.シンパ(管理会社同調者)になりそうな組合員へ、管理会社社員がコンサルタント起用を先送りするようアプローチする

である。

最近同じ管理会社から別のマンションで同じような手口を使われた。

この管理会社は同じ手法で取り崩し工作をしているようだ。

話は戻り・・・

初めマンションに私が出向いてい住民集会を開催した時は、管理会社を変えることを前提にした話など全くなかった。むしろ、3、4年前に管理会社を変更したばかりで、不透明点を解消したい、そのために管理士に間に入った方がいいと言う、穏便解決を目指していたのである。

住民集会後、管理会社はすぐに妨害工作を開始した。管理士の無料相談を招いた役員への誹謗中傷、管理員とフロントマンによるデマ情報の流言等・・・

妨害工作をした当時は、管理会社の妨害工作による情報が本当では?と信じていた組合員がいたようだが、正義感に燃える役員が誠実に訴えた結果、逆に妨害工作をした管理会社に対する不満が募り始めた

総会開催を行うにあたって、最後の悪あがきを管理会社をしたようだが、妨害工作をしたことにより総会は管理会社に対する風当たりが強烈に強くなり、不信感は払拭できないような状況にまでなった。

なぜに、こんな愚かな行為に管理会社が走ったか?

数年前までトップにいた存在の会社がこうなのである。

管理組合がその気になってくれれば、別の物件で犠牲にあった管理組合と同調して、公正取引委員会へ訴えをすることが、この業界のためになると思っている。

管理会社は相手を単独で横との情報交換がないと、管理組合を甘く見て、法律に抵触するような行動を平気で行う。

点と線を誰かを結べば、報いが訪れる。因果応報。トップに返り咲くどころか、足元をすくわれることになるのではないだろうか?

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テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

無理を承知でやってみな ハイ
管理会社の契約は委託と請負のミックスである。

詳しいことを長々この記事では書かないが、管理会社は広い範囲の契約を不満ないままにこなすのは無理なようである。

管理会社は多くの仕事を請けるが、手が回らず、「満足にできない」という不満が管理組合から起こる。

それは、管理会社はフロントマンという物件担当者にマンションの行く末をすべて任せてしまうことが最たる原因である。

1.フロントマンは素人でもなれる。管理業務主任者以外(無免許運転)の知識不十分でも問題ない。そのため、未経験のフロントマンが物件担当すること可能性は十分にある

2.管理会社は技術担当者(一級建築士)、会計担当者、法務担当者が分業し、連携し、管理組合をバックアップするという風に管理組合へアピールするが、該当する問題が起きたとしても、管理組合が要望しない限りフロントマンが対応する

3.フロントマンは万能ではない。広く浅くの知識を持ち合わせている人間はいるが、すべての分野でエキスパートなんて稀な存在である

4.その結果、管理組合は、素人に毛が生えたフロントマンに管理会社性善説のもと重要なことを頼むことが発生する。

5.管理会社は問題がおきると、一、あくまでも管理組合の代理で理事会が決めたことのみ実施した。二、フロントマンは有資格者または経験豊富であるとは契約書に書いていない。等、担当者の資質不十分を契約不備と言われる筋合いではないと開き直ってくる

管理会社に委託する多岐にわたる委託+請負の業務をフロントマンの資質に任せるのは、無理がある。

ある程度オールマイティにこなせるフロントマンは確かにいる。このような資質の人間は管理会社にとってエース格の人間で、10人に一人か二人程度しかいない。

エースの人間は、いち早く昇進し、管理職となり、一担当となることは少ないのである。

「フロントマンの良し悪しがすべて決まる。」は、管理会社の組織力のなさを示す言葉だ。

高い次元の管理サポートを望むのであればエース格の社員が担当することが上限で、確率は2割以下であろう。

管理会社を変える質向上のメリットは、リプレイスの受け入れ態勢が整った会社であれば、1、2、年はエース格のフロントマンが担当する可能性があることだ。

フロントマン依存型の業務体系を維持する管理会社が大勢を占める中、良い意味も悪い意味もフロントマン次第という管理組合の苦難が続く。

最近の管理会社変更では管理会社がフロントマン一人当たりの掛け持ち物件数の大小を仕切りに強調する傾向がある。

大小だけではサービスの質は測れない。未熟な人間の掛け持ち数を減らそうとも、できる仕事の限界は頭打ちだ。

フロントマンの力量を審査するのではなく、フロントマンに依存しない体制があるかを判断することは、管理会社を選ぶのには重要な要素である。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社変更・見直しには反対が付き物
管理会社を見直す際、理事会はこれまでの管理会社の問題点を列挙し、改善のためには見直しが必要であることを組合員に訴え、理解を得ようとする。

訴えの内容が理にかなっていても、保守派や管理会社シンパからの抵抗はあるものと考え準備を進めていくことが必要だ。

保守派は今と変わることが心配で仕方がない。見えない不安に脅えるグループである。

管理会社シンパ(同情者)は、管理会社が好きなので、問題点を問題だと感じない。問題があったとしても良い点を探してきて、良い点が悪い点を勝ると言うか、もしくは、管理会社見直し時に候補管理会社の悪い点をみつけ、今の管理会社よりも劣ると主張するグループである。

管理会社を見直そうとする改革派にとって抵抗勢力になる保守派や管理会社シンパは必ずしも一枚岩でなかったり、断固意見を曲げない方ばかりではない。

時間をかけて説得したり、マンション全体が見直し良しと言う雰囲気になったりすると、考え方を変える方も多い。

【管理会社変更・見直しで注意をする点】

1.改革には抵抗が付き物だと考える

2.見直しの理由がどんなに理にかなっていても、そうでないと受け止める方もいるため、事を性急に進めたり、強引にすすめたりせず、合意形成は慎重に行う

3.反対派(保守派・管理会社シンパ等)とは対立姿勢は避ける。感情的になるとお互い引くに引けなくなり、人間関係が悪化する。

4.変更・見直しの準備を進める前に、アンケートや住民集会で理事会の意向を伝えると共に、反対派を含めて住民の声に耳を傾ける

5.反対派=敵だと思って行動しない。理事会が丁寧な準備プロセスを踏めば、賛成に考えを変える人もいる

6.管理会社の妨害工作をけん制する(情報操作、裏での手引きをしにくくする予防線を張る)

管理会社を探す、総会で変更を上程する、けして難しい手続きではない。

とんとん拍子で理事会内では話は進むものの、方向性がまとまった時点で組合員にお伺いを立てると、猛反発を喰らい、話が頓挫したという事例は数多くある。

管理組合のパートナー選びは重要な決定事項と考え、慎重・丁寧に行動をしていくことが望まれる。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社変更・見直しの大義名分
管理会社を見直そう!」

管理会社変更を決めたわけではないのに、こう切り出すと組合員は過剰な反応をする。

そうでなくとも、人は変化に対して拒否反応を起こす。

多くのマンションの管理会社は分譲会社系列で、売主のブランドから外れることには不安感を感じるものだ。

「管理費や修繕積み立て金の支払いは減らすことができればいいな」

「お金を支払っているのだから管理会社にはきちんと仕事をしてもらいたい」

組合員の本音はこうだが、見直しを嫌う保守派の組合員が必要以上に不安を煽ると、本音よりも不安が勝り、折角、良い方向に進もうとしても改革が頓挫する。

さらに、既得利益を犯されたくない管理会社が必死の抵抗を示し、妨害工作も辞さずだ。

管理会社は表面に出て妨害工作をすることはほとんどない。

保守派の組合員と管理会社シンパ(=同調者)を裏で結束させ、改革を阻止するための活動のお膳立てを裏でする。

最初、改革にはそれほど不安に感じていなくとも、管理会社が裏工作をし、それが浸透すれば、管理組合内部は大騒ぎとなり、マンション中で揉める位ならば、現状維持に不満を持ちつつも、そのまま(今の管理会社の提案どおり)でいいやと言う空気が流れる。

管理費や修繕積立金は自動引き落としになっていることから、支払っている感覚や使い道に対する感覚が疎くなる。

その結果、管理費・修繕積立金の使い道は管理会社がついているから・・ということでお任せにしてしまう。

お任せは危険だ。

お任せは管理会社性善説のもと成り立つが、管理会社はあくまでも管理組合から発注する諸業務の請負業者である。管理会社が儲かれば、管理組合が損をする利益相反の関係が成立し、管理組合の財産を一円でも多く搾り取ろうとする。

管理会社がもうけるのは仕事だから当然。もっとも話だ。
だからこそ、管理会社の儲けが度を過ぎないように管理組合は監視し、定期的に改善を要求するべきだ。

書き出しが長くなり、本旨が短くなってしまったが、保守派と支払っている管理費・修繕積立金の使途に対する関心が低い組合員を説得し、管理組合運営を改善に導くために、管理会社見直し・変更に大義名分が必要である。

年間200件以上の相談を受ける私の経験上、管理会社見直し・変更が決まりやすいタイミングがある。

1.修繕積み立て金値上げ予定
2.大規模修繕実施前に資金面で不安がある
3.長期修繕計画を検討し将来大きな不足が発生する
4.大規模修繕実施後に銀行口座の資金が枯渇する

各戸の負担増が切実な問題となれば、組合員の利害関係が一致し、管理組合全体が何とかしようという方に動いていく。

最近のニュースで

自公民が消費税10%値上げの方向で基本合意した。

東京電力が家庭向け電気料金を10%程度値上げする。

という話題が取りざたされているが、

まさにこれが管理会社見直し・変更の大義名分となるのではないだろうか。

管理費の決算を見ると、支出のウエイトが大きい代表選手が管理会社に支払う委託費と東京電力に支払う電気料金である。

管理費の収支はとんとん・・ギリギリでやりくりしている管理組合が多い。

税金、電気料値上げは、管理費収支を赤字にする心配がある。

税金があがれば、それぞれの支出は基本的に増税分増えることになる。管理費には消費税が加算されていないので増税されても収入は一定である。

増税で管理費収支が赤字にならなくとも、その分余剰金が減ることになる。

管理会社変更・見直しを検討しているマンションにとっては、組合員が共通認識を持てる増税、電気料金願えは大儀名文となり、絶好の好機といえる。

管理会社変更・見直しを検討の管理組合は、下のURLをクリック。当事務所にご相談ください(無料相談受付中)

http://www.idaken.net/change/

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受託戸数ランキング
毎年5月にマンション管理新聞が総合管理受託戸数ランキングを発表しています。

これを参考に平均戸数と前年度からの増加分を示す表をホームページで更新しました。

http://www.idaken.net/change/company/ranking/customers.html

大京は単体では2位に甘んじていますが、グループ別では40万戸を突破。堂々の1位をキープしています。

日本ハウズイング、長谷工コミュニティは営業に力を入れているだけあって、受託増は1万戸オーバーです。こちらの話ですが、その分当事務所への相談も多い管理会社です。

ここ数年、吸収・合併等の動きが活発で、大きくランキング順位を上げる会社もちらほらあります。

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