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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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管理会社のあたりまえは管理組合にとって非常識!?
当事務所で建物点検を行う際は、管理状況もチェックするようにしている。

管理会社のチェックでは不安だから・・・という声により、点検の依頼は順調に増えている。

順路として屋上から順番に見て廻ると・・・

屋上に雑草が生え茂る(ちょっと極端な表現かも)。これって防水層を突き破り漏水の原因になるので良くないこと。いったい誰が管理するか?管理会社ではないだろうか?

防水層に亀裂がみられる。防水の上に塗っている保護塗装がなくなってきている。保護塗装どころかウレタン防水が剥がれている。管理会社実施の報告書をみると、劣化が見られるとだけ△マークをつけ、具体的な状況や改善を示していない。大規模修繕のときに提案すればよいと思っているのか?防水の補修は建物の維持管理において肝の部分である。漏水の懸念がある箇所は早めに部分補修によりその根をつまむことが大切ではなかろうか?

廊下に下りると・・・

床は長尺シートがあちこち捲れている。アフター保障期間中に発生していたと思われる。当然として無償で直っている箇所ではないか?

手摺壁に雨垂れが見られる。清掃方法により美化が図れるが、一度こびりつくと再塗装するしかない。清掃による美化には限界があるにせよ、管理会社としては美化向上の工夫や提案があったか?

面格子の白錆。汚れの付着が原因で白錆が発生する。白錆が付くと簡単に落ちない。月に1度清掃するだけでも白錆がつきにくくなる。白錆はついてあたりまえではない。

他の箇所でもこのような状況が多く見られる。

大規模修繕でお金がかかるのは仕方がないとして、管理の不出来が余計に管理組合の出費を増やしているのでは?と感じることがある。

日常管理がしっかりできていないのに、大規模修繕の仕事をさせて欲しい、と図々しく管理会社は管理組合によく言えたものだ。

マンション管理業界は管理会社性善説のもとなりたっている。

人を疑うのは良くないというが、性善説を裏切る管理会社だったらひどいと思わないか?

詐欺に合った場合、だまされるほうが悪いなんていわれるが、だます人間がいなければだまされる人はいないのだ。

管理会社の業務は実(中身)がないことが多い。管理会社に説明を求めると、難しい言葉を並べ立てもっともらしい言い訳をしてくるが、契約書の内容を掘り下げ、不履行を指摘すると、だまってしまう。

自分達の仕事はなんなのか?管理会社は掘り下げて考えようとしない。

管理組合にとってあたりまえだと思うことは、管理会社としては常識外なのである

これでよいのか?

管理会社業務の検証は定期的に必要である。

管理会社の不出来は日常管理のサービスや委託費だけへの影響に留まらない。

ブランドのある会社だから、長く付き合っているから、分譲主のグループだからと言って盲目に管理会社を信じるのはやめたほうがいい。

管理組合には目を覚まして欲しい

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テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

必要な時に管理員は勤務しているか?
中規模以上のマンションになると、メインとなる管理員は月から金曜日は9時から17時、土曜日は半ドンという勤務形態が一般的だ。

オートロックの付いているマンションならば、ずっと管理員室に張り付いている必要はないと思う。それならば、土・日は勤務し、平日休みにした方が住んでいる方にとっては便利ではないだろうか?

管理会社はサービス業のひとつだと思っている。

コンサルタントの私も土・日はほぼ出社だし、管理会社の担当者であるフロントマンもほぼ土・日は仕事の予定が入っているであろう。

管理員も週40時間労働をベースに標準的な仕様を土・日勤務、平日休みにしてもよいのでは?と思う

一例をあげると・・・

60戸、管理員が清掃業務を兼務するマンション

月 ゴミの日 9時~17時(内1時間は休憩、実働7時間)
火 〃    9時~12時
水      休み
木 ゴミの日 9時~17時(内1時間は休憩、実働7時間)
金 〃    9時~17時(〃)
土 〃    9時~17時(〃)
日 〃    9時~17時(〃)

土・日は来訪者が多くなったり、子供が休みで遊んだり、休みの世帯主が何かと相談事があったりと、管理員業務のニーズが高まるはず。

フロントマンは出勤しているが、土・日は管理会社は休みで連絡がつかないことが多い。そんなときに現場に管理員がいると、居住者は不便を感じない。

居住者に接する機会を増やすのは、現場スタッフとして大切なことだと思う。

既成概念にとらわれ、居住者の要望を契約に反映しようとする努力をしない。こんな管理会社はいらない

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