FC2ブログ
こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
プロフィール

ms11kanri

Author:ms11kanri
こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

最新記事

最新コメント

最新トラックバック

月別アーカイブ

カテゴリ

検索フォーム

RSSリンクの表示

リンク

このブログをリンクに追加する

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード

QRコード

FC2カウンター

スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

見直しの進め9)アフター保証が終わるまで機能しない管理会社建物点検
管理会社へ委託する業務の中に、年に数回、建物点検や設備点検が含まれている。

管理会社所定のチェックシートにならい管理会社技術員が点検を行う。技術員の中には一級建築士も含まれる。技術員が点検をすれば表面的に確認できる不具合はすべて発見できるはずである。しかし、部位ごとのアフター保証が期間を終えるまではその内容が指摘され、適切に処理(無償修理)されることは少ない。

「新築だから不具合なんて早々あってはこまるじゃない」
確かにそういうマンションもある。

しかしながら、コンクリートの性質上乾燥収縮で新築後10年間はヒビ割れが発生しやすい。また、工期がギリギリで、施工費を叩かれた施工業者がつくるマンションは、品質不良が2、3年の内表面化することが多い。

委託契約にある建物や設備の点検を実施はしているが、管理会社が不具合を管理組合に改善提案をしていないのだ。

善管注意義務というプロとして当然の仕事をするべき責任が管理会社に求められる。書面による報告書を提出しているのであるから問題はない。管理会社の理屈である。

管理会社は契約先の管理組合よりも、新規で仕事を供給してもらえる分譲会社を向いて仕事をしているのだ。

分譲会社系列の管理会社はこんな仕事ぶりが常態化している。それだけではなく、売主を守るだけではなく、自分達の売上を増やすためと言う部分は否めない

次回の日記は「アフター保証内で手付かずの不具合は管理会社のビジネスチャンス」です。お楽しみに!

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

スポンサーサイト

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

見直しの進め8)新築後10年間は建物じゃなくて売主を守る管理会社
新築後、部位によるが最長10年間の売主のアフター保証が付く。

アフター保証とは保証書に定められた内容について期間内に告知すれば売主が無償で修理してくれるというものだ。

売主や建築会社にとっては、アフターはできるならやりたくない、消極的な気持ちで望む業務である。

管理組合にとっては、建物の資産価値を守るため、不具合は早期にかつ無償で直してもらうことは大きなメリットがある積極的に行なって欲しい業務だ。

アフターの点検は各部屋(専有部分)は区分所有者が確認することになる。

共用部分は誰が確認するかと言うと、管理組合がチェックすることになるが、管理組合の誰がおこなうか?を決めなくてはいけない。

有志が集まらない限り理事会がその役割を務めることになるが、二つの問題点がある。

一つは共用部分をチェックするとは言っても専門的な知識がある程度必要になるということだ。ヒビ割れや汚れ等を発見しても、これは保証対象外ですと売主に言われたときに、補修させるよう交渉しなければならない。建築的な知識を知らずとも交渉上手な方だと上手くいく場合はあるが、海千山千の売主に強く主張されれば、本来は直してもらえる工事も直してもらえない可能性がある。そもそも輪番制の理事会役員の中に建築関係に明るい方や交渉上手な方が必ずいるとは限らない。

二つ目は、専門家に「交渉」や「チェックの目」を依頼したいと思う管理組合は、一番身近な管理会社を頼りにする。しかし、見直しのススメ5)6)にあるように管理会社は売主の方向を向いて仕事をするので、売主と同じでアフターには消極的だ。その結果、管理組合が発しない限り、アフターのために自主点検をすることを管理会社は提案をしない。管理組合は管理会社がいるからとお任せになる。管理会社は売主を守るためにアフターに積極的に係わらない。

その結果、無償で補修を行えたはずの不具合が長年放置されることになる。

次回の記事は『アフター保証が終わるまで機能しない管理会社建物点検』です。お楽しみに!

【PR】

私がボランティアで参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」で、4月29日(昭和の日)13時から横浜関内で管理組合向け勉強会・セミナーを開催します。興味のある方は是非御参加ください!詳しくは下のURLをクリックして下さい

http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20130429yokohama.html


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

見直しのススメ7)分譲会社系列の管理会社に頼めば安心か?
マンション新築販売時のパンフレットやインターネットをみると、販売から管理までグループがサポートします。という安心感を与えるような宣伝文句を見かける。

本当にそうなのだろうか?

私はむしろマイナス面の方が目立つような気がする。

なぜマイナス面が目立つか?

一つ目に、委託費が高くて質が悪いサービス(見直しのススメ2)・3)4)参照)。

二つ目に、分譲会社の顔色を伺い、管理組合を向いて仕事をしない(見直しのススメ5)6)参照)。

三つ目に、瑕疵担保期間及びアフター保証10年間の期間積極的な対応をしないことである。

建物に不具合があった場合には、グループ会社の管理会社であれば、逃げないで分譲会社と橋渡しをしてくれるはず!と思っていたが、実際は管理会社が何も役に立たないと「裏切られた」感を抱く管理組合は多い。

部位によっては最長10年間、売主が行うアフター保証では竣工後2年間はほとんどの部位について不具合を無償で直してもらえる。

新築時の売主アフター無償保証の対象になるのは専有部分だけではない。当然管理組合が管理する共用部分が含まれる。本来共用部分の適切な助言はプロである管理会社は行わなければならない。一級建築士等技術者がいる管理会社も多い。しかし、この適切な助言がなかなか得られないのである。

次の日記は「新築後10年間建物じゃなくて売主を守る管理会社」です。お楽しみに!!

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

見直しの進め6)分譲会社とグループ管理会社の力関係
新築マンションを苦労して売る分譲会社社員にとっては、グループの管理会社は自分達が仕事を与えて気楽に給料をもらっていると思い、見下していることが多い。

分譲会社は実績があがらない社員を姥捨て山のように管理会社へ出向させることがあるが、モチベーションが下がった出向社員が管理会社で良い仕事をするわけがない

役員は管理会社のたたき上げは少なく、親会社である分譲会社の意思で分譲会社や、また、親会社の業績が悪いときは金融機関から人材を投与する。

現場を知らない一線級を退いた外部から来た経営者は、何事もなく役員任期を終えることを望み、社内の無駄を省くようなことをしても、管理組合向けのサービスを向上するために抜本的な改革をしようとしない。

このように独立した一つの法人とは言え、管理会社は分譲会社の影響を強く受け、上下の関係が存在し、独り立ちできないのである。

次回の日記は「分譲会社系列の管理会社に頼めば安心か?」です。お楽しみに!

***お知らせ***

私、マンション管理士の井田がボランティアで参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』のセミナーを平成25年4月29日(祝日)午後から横浜関内で開催します。

管理会社をテーマにした内容についても勉強、情報交換をしたいと思います。

営利活動は0。管理組合運営のレベルアップ、情報交換に御利用ください。

詳細はhttp://ekumiai.web.fc2.com/seminar20130429yokohama.htmlをご覧下さい

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

見直しの進め5)分譲会社グループ企業の管理会社の関係性
マンションが完成し、区分所有へ鍵が引き渡された後、建物の不出来(アフター対応服務)や分譲会社営業マンの言った言わないで、分譲会社と管理組合と揉めることは度々見られる。

その際に分譲会社は顧客窓口を管理会社に押し付けることが多い。

数千万から億の高額資産を売るにも係わらず、アフターフォローがしっかりしていない、これが分譲会社の実態だ。

分譲会社グループ企業である管理会社は、上手に管理組合と分譲会社の間を取り持てばいいのだが、むしろ、力関係が上である分譲会社の顔色を伺い、管理組合がどんなに正論を主張しても、分譲会社が不利にならぬよう、色々な理由を付け、分譲会社を守ろうとする。

管理会社はよく「親会社」と分譲会社のことを呼ぶ。子(管理会社)が親(分譲会社)を守るのは当然のことかもしれないが、お金を払って管理を依頼している管理組合は釈然としない。

管理会社は二つのお客様がいるのだ。お金をもらえる管理組合と、仕事を安定供給してもらえる親会社である分譲会社。

管理会社は分譲会社の顔色ばかりを気にする。

これはグループ企業である管理会社に限った話ではない。何らかの関係性や、新築時に競合に受注した管理会社も、次の仕事がもらえるかもしれないので、分譲会社は絶対なのである。

新築時の管理会社は、管理組合よりも分譲会社を守ろうとする。管理の専門家である管理会社と、不動産の専門家である分譲会社が最強のタッグを組む結果、正しい主張をする管理組合は、不利益を被ることになる。

次回の日記は『分譲会社とグループ管理会社の力関係』です。お楽しみ!

【ブログ・ランキングサイト参加中】

下の画像をクリックして頂ければ、ランキングが上がります。更新の励みになりますので是非ご協力ください

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

見直しの進め4)管理会社はどうやって選ばれるのか?
長々解説するまでもないが、新築時の管理会社は売主であるマンション分譲会社が指定する。

正確な比率はわからないが、管理会社の大多数が分譲会社のグループ会社である。

新築前に競合して管理会社が決まることは稀なケースであると思っていい。

エスカレーター方式で仕事をもらえる分譲会社グループの管理会社は、兎角のんびりしている。

分譲会社の宿命はマンションを売り続けることだ。ようグループ会社の分譲会社が存在する限り仕事が増えることになる。

自動的に仕事が増える管理会社は、一つ一つの契約先に対して思い入れや緊張感が少ない。

直しのススメ2・3で管理会社に支払う委託費は管理会社の言い値で決まると書いたが、高かろう良かろうではなく、むしろ高くてサービスの質が悪いのである。

管理会社変更を決めるマンションは、委託費とサービスのバランスが悪いと判断し、競争意識のある管理会社へ鞍替えする。

次回の記事は『分譲会社グループ企業の管理会社の関係性』です。お楽しみに!!

【ブログ・ランキングサイト参加中】

記事をお読みになった方は下の画像のクリックお願いします。ランキングが上がり励みになります。

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村


テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

見直しの進め3)新築時の管理費、修繕積立金の算出方法は?
管理会社はマンションが建つ前に図面等で管理費の支出を想定で計算することになるので、竣工後リスクが発生しないように少し余裕がある値付けを行う。

営利企業だからあたりまえと言ったら当たり前ではあるが・・管理会社の取り分となる管理委託費はなるべく多くなるよう設定し、管理委託以外の支出で管理費全体を調整するようにしている。

競争原理が発生し初めから安く管理費の支出が設定されているマンションは新築時では数少ないと思っていい。

ごく稀なケースを除き、新築当初から管理委託契約内容が変わっていなければ、管理委託費は下がるし、管理費全体の支出も見直しの余地はある。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

次回の記事は「管理会社はどうやって選ばれるのか?」を予定します。お楽しみに!

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

見直しの進め2)管理費や修繕積立金は誰が決めるの?
マンションを購入すると漏れなくどこかの管理会社がセットでついてくる。

マンションを手に入れると毎月支払う管理費や修繕積立金はセットでついてくる管理会社が分譲会社の許可を得て決めることになる。

マンション販売に影響があること以外、分譲会社は管理会社へはあれこれうるさいことを言わない。

販売に影響があり分譲会社が管理会社へ指示することとは、初期設定の月額管理費、修繕積立金、駐車料はいくらか?管理員はどのくらいの時間勤務するか?共用部サービスはどの程度提供できるか?である。

分譲会社はマンションが売れればいいだけであって、竣工後どのような管理を行うかは知ったこっちゃ無い。

新築マンションの管理は、管理会社が内容・金額の選択権がある。これが実態だ。

・・・・・・・・・・・・・・

次回のブログ記事は「新築時の管理費、修繕積立金の算出方法は?」を予定します。お楽しみに!

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ
にほんブログ村

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ



上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。