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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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Author:ms11kanri
こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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マンション管理士を必死に排除しようとする管理会社
コンサルタントを起用しようと検討しているマンションでは、コンサルタント導入を排除しようと管理会社はさまざまなプレッシャーを理事会にかけてきます。

たとえば・・・

1)「ブランド・実績がある管理会社と、規模が小さなコンサルタントとどちらが信用できるのか考えてください。」と会社の売り上げや規模で管理会社とコンサルタントを比較させようとする。

2)悪いうわさをでっちあげたり、どこかのブログ等の記事をインターネットの有益としてもってきたり、コンサルタントは粗悪な業務を提供する危険な存在と不安を煽る

3)管理会社シンパの役員は組合員を利用して、コンサルタントを起用することはとんでもない!と内部分裂を仕掛ける

4)管理会社見直しの場合はコンサルタント起用の可能性を察知すると減額提案をして私たちも最大限努力していますと先手を打ち、少ない値引きでお茶を濁し、大幅な削減とコンサルタント起用を進みにくいようにする

5)大規模修繕の場合は、「管理会社元請は信頼・実績・経験から安心」と強烈にアピールし、管理会社以外の選択肢をとることが不安に感じるよう啓発する

6)改革派(コンサルタントを起用を進める)の役員が孤立化するよう、役員や組合員に根回しを行う

こんなパターンは普通にやってきます。

最近では、コンサルタントを起用する場合の壁は組合員の合意形成ではなく、管理会社の妨害工作をいかに排除するか考えなくてはならないマンションが増えています。

管理委託契約見直し(管理会社選定)で外部コンサルタントが入ると、自分たちのさぼっている部分や、高額な委託費がマンション側に露呈されることになります。管理会社変更のリスクはもちろん、そのまま管理を続けられたとしても、今までよりも安い金額で高いサービスを求められるので「うまみの少ない」契約先に変わります。

楽(らく)して大きく儲けるは管理業界に蔓延しているビジネスモデルです。

外部コンサルタントの起用は、管理会社にとってはマイナス面が多い話ですが、悪いサービスを高値で買っていた組合側とすれば、適切な金額でサービスの質が向上するわけですから、こんな良い話はありません。

管理会社お任せで組合の主体性が失われる洗脳はじわじわと、組合員の考え方を蝕んで生きます。

管理会社の見直しやコンサルタント起用は、言わば「意識改革」になります。管理会社が裏で糸を引き、マンション側にプレッシャーをかけると洗脳を解くことが困難です。

組合員への「理解・協力」「合意形成」を取ることは、必ずしも簡単なことではありません。

組合にとって大きなメリットがある管理委託契約見直しが途中で頓挫せぬよう、管理会社の妨害工作を跳ね除け、「適正」な管理ができるよう意識改革に取り組んでください。

2014年10月13日開催マンション管理セミナーの案内

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社相見積もりには総会決議は必要か!?
理事会が住民の同意を得ずに、管理会社の相見積を取ったことが原因で紛糾したマンションの相談を行ったケースがいくつかあります。

何で、こんな重要なことを理事会が勝手に進めるんだ!越権行為だと相見積を取った理事会を責め立てます。

そもそも、管理会社の相見積を取るために総会決議等の同意が必要なのでしょうか?

私は、相見積を取ること自体は住民への事前告知や総会決議は不要だと思います。

例えば工事を一例に取ると、相見積を取る行為は普通に行われています。これについては総会決議を取っているわけではありません。むしろ、相見積を取らないで管理会社へ特命発注すると、「運営が甘い」と総会でお叱りを受けます。

確かに、事前に相見積を取りますよと、住民に事前告知することは丁寧なやり方なのでしょうが、事前告知しないことにより理事会が責められる理由は見当たりません。

この話を聞くと、組合のために価格の妥当性を知ることを目的として理事会が相見積を取っているのに、組合員から抗議されるのは何か不思議な気がします。

よくよく、相談先のマンションのお話を聞いていると、理事会議事録回覧前に、組合員からクレームがはいることもあるようで、どうやら管理会社が一枚噛んでいる可能性が高いようです。

管理会社にとって相見積を取られることは、比較対象ができることで減額交渉をされる、また、他社の良いアピールを受けると管理会社を変更されてしまうと、マイナス面しか感じられないと思います。

管理会社は、相見積もりの動きを察知すると、フロントの上席者が飛んできて、ちょうど減額提案する予定でした等適当なことを言って、仕様を落としたり、再委託先を変えたり、自社の本願である利益を落とさずに、お茶を濁した削減提案でごまかそうとします。

管理会社提案が通らない場合は、管理会社の味方になる組合員をリサーチし、その組合員を利用して「相見積はいけない」「理事会は暴走している」等の誤った情報操作を仕掛けてきます。

自社の利益を守るためなら、泥臭いことをいくらでもやってきます。正しいことをしている理事会が悪者に仕立て上げられないように予防線を張ることが必要です。

【マンション管理勉強会のご案内】

管理会社お任せではなく、マンション側が管理会社を上手に活用できるよう理事会の力をつけていく必要があります。

10月13日(祝日)14時より、新宿にて8名定員、会費無料の勉強会を開催します。

今回のテーマは「理事会運営力UP」です。

1年任期総入れ替え持ち回りでも、工夫をすれば運営力が向上する余地は多くあります。

マンション管理士が経験を踏まえたヒントを提供するとともに、皆様のマンションの成功例・失敗例を情報交換したいと思います。

セミナーは2時間を予定し、終了後は会費制(500-1000円程度)で管理組合情報交換会・親睦会を予定しています。

詳しくは下のアドレスをクリックして頂ければ、案内ページへジャンプします。

http://www.idaken.net/study.html

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社の紳士協定w
財閥ブランド系の管理会社も最近はSEO(検索上位対策)を行い、管理会社変更時の候補先としてアピールしています。

しかし・・・

公募の記事を掲載すると、まったく参加表明しません。

実際にとある財閥ブランド系管理会社支店長の方に聞くと、紳士協定があり、インターネット等経由で引き合いがあれば参加するが、公募での積極参加は同業者ではルール違反とのことです。

実際に、最近当事務所では公募を中心に管理会社の見積もり先を募っていますが、これまでリストアップ方式の結果、組合推薦で見積もり参加してきた管理会社は全く参加してきません。

あと、あたりまえといえばあたりまえですが、グループや提携協定を結んで管理会社も募集してきません。

管理会社選定をしていると、見積もり提出後突然自体の申し入れをする管理会社もありますが、たぶん、業界間で何らかのプレッシャーがかかったのではないかと思われます。

吸収合併等により管理会社メガ化が進む中で、業界寡占によるサービス+価格競争力低下が心配になる今日ころのごろです。

業界の情勢を打破し、良い方向で革命を起こしてくれる勢いのある管理会社が出現することを期待しています!!

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テーマ:暮らし・生活 - ジャンル:ライフ

結局無理ジャン
管理会社を変えるぞ!

と、宣戦布告した管理組合に対して、今時の管理会社「なんでもするのでどうにかけいやくを続けてください!」

なんて、下から交渉することがあります。

この姿勢は評価できるのですが・・・

管理組合の要望に沿った要望を応えようと契約に盛り込んでも、受け入れ態勢がない管理会社はこれまでと指して変わらず同じ低レベルなサービス業務を繰り返します。

なぜ、こうなるか?

管理会社は金額が下がれば満足いくだろうと、抜本的にサービス改善を行おうとしません。

だって、一年任期総入れ替えの役員なのだから、問題があっても一年間管理会社がその代の役員と我慢比べをすればいいのですから!?

そもそも、管理会社がやりやすいような国交省の標準管理規約や管理委託契約のままは、うまくいかないとイダケンは常日頃思っています

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不満があるのに同じ契約をし続ける理由

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持ち回り制の役員って管理会社にとって都合が良いのか?
1年任期総入れ替えの理事会制度は、管理会社にとって都合が良いというお話をよく聞きますが、本当にそうなのでしょうか?

国土交通省監修の管理規約の文言をみてみると任期は○年としています。

しかしながら、

マンション標準管理規約コメントには、
①役員の任期については、組合の実情に応じて1~2年で設定することとし、選任に当たっては、その就任日及び任期の期限を明確にする。
②業務の継続性を重視すれば、役員は半数改選とするのもよい。その場合は、役員の任期は2年とする

と記載されています。

竣工当時の管理規約作成者は管理会社が多いです。

管理会社は、ほとんどのマンションで任期「1年」を選択し、選任方法は「持ち回り」とします。

管理会社が役員任期を「1年」とする意図は・・・

この意図について、「管理会社にとって都合の良い姿」と想像させられているのです。

私なりに1年とする意図をを考えて見ます。

>1.任期を2年とするより、短い1年のほうが役員の成り手(引き受けてくれる)が多くなる。役員候補者に声掛けを任される管理会社にとって、引き受けが容易な1年任期は手間が少ない。

2.管理会社の業務に対してうるさく言う役員がいても、1年任期だと1年管理会社が辛抱すれば、うるさく言う役員はいなくなる

3.1年任期だと、管理組合運営への知識・経験を十分に持ち合わせないうちに任期が終わるために、管理会社に対する業務チェックが甘くなるために、管理会社は業務品質向上の努力をしなくても済む

4.1年任期だと、前年の役員が委託契約更新にかかる重要事項説明を受けるために、実際に組合活動を行う当年の役員は契約内容を熟知していない。理事会から契約について細かい指摘を受ける可能性が低いため、管理会社は契約どおりの仕事をしていなかくても見逃される

5.責任と労力が伴う役員は、1年間なにごともなく終わらせようと、現状維持を基本として波風を立てないような対応をする。管理会社や組合運営に対して不満を抱いていも、自分たちの代で手間のかかる改革を行うことについてはネガティブで来期に問題を先送りする傾向にある。管理会社にとって締め付けがきつくなったり、組合運営が活発になったりすると、管理会社の業務負担が増える。問題が先送りされることで、改革がなかなか進まず、管理会社は自分たちのペースで仕事を続けることができる。

2-5については、役員が留任すれば私が想定する管理会社の思惑通りにいかなくなりますが、そもそも留任する役員は少数派です。

私は、1年任期総入れ替え持ち回りによる役員制度は、管理組合運営にとってはトータル的なメリットは少ないと思います。

ただし、規約で1年任期と記載しているマンションでは、任期変更にあたっては総会の特別決議(75%以上の賛成)が必要になり、ハードルが高くなります。

持ち回り制の場合、いつかは自分たちに役員が回ってくるので、任期を長くする必要性は理解できたとしても、自分の負担を増やすことは歓迎せずに、票集めが難航することになります。

規約を改定しない場合は、志の高い役員が制度(規約)を利用し、留任を繰り返すという方法も考えられますが、役員の固定化も持ち回りとは別の懸念があります。

現在1年任期持ち回りの制度で運営しているマンションは、継続性・主体性が欠け、管理会社の手抜きを招きやすいので、任期を変更しないとしても何らかの「対策」を行うことが求められます。

【マンション管理セミナー開催のお知らせ】

「理事会の運営力UP!2014年その2」をテーマにしたセミナーを10月13日(祝日)14時から新宿にて開催します。

会費は無料。定員は8名になります。

今回の主な内容は、

①継続性・主体性を持つ運営を行うためには?

②理事会が対応するトラブル対処方法のヒント

です。

講義はもちろん行いますが、参加者からも成功談・失敗談を頂ければ幸いです。

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専有部サービスを利用してみました(その3:技術員のレベルと有償工事の妥当性)
トイレの水漏れを発見して管理会社コールセンターに電話してから約12時間後。

専有部サービスの技術派遣員がマンションに到着しました。

管理会社から見ると孫請けの会社。

当初管理会社は「便器の脱着」等の手間のかかる作業は、孫請けの派遣技術員では難しいような説明をしていましたが、一通りの応急処置は対応できるようです。

トイレ周りをつぶさに確認し、原因はウォッシュレットであることが判明

使用後10年以上経過するとこのような症状が起きる可能性があると説明をして頂きました。

ウォッシュレットの内部修理が必要なため、メーカーではないと対応ができないのこと。

メーカーメンテナンスは技術料が高く、簡単な部品交換でも工賃が割高で結果修理が高くつくと判断し、技術派遣員がもうひとつの提案である機器交換を選択することに。

孫請けの会社では直接見積もりが出せないとのことなので、管理会社から連絡をもらうことになりました。

翌日管理会社ではなく、サービス取次会社から電話がかかってきて、取次ぎ会社が元請で交換を承ると説明を受けました。

あらかじめウォッシュレットの交換は相場でいくらかはインターネット等でリサーチをかけました。

提示された金額は、相場と比較しても決して高い金額ではなかったため、即答で発注しました。

一連の流れをまとめた感想

電話の応対 ○
緊急出動としての対応・時間 ×
技術員のレベル ○
有償工事の金額の妥当性 ○

になります。

今回は一度試してみたく、専有部サービスを利用してみましたが、漏水等の緊急時は技術員の派遣まで時間が長くなるようならば、有償であってもすぐに駆け付けてくれる業者を頼むべきでしょう。

他のサービスを利用したわけではありませんが、緊急時の迅速性を除きサービスの品質は概ね満足いくレベルで、未導入のマンションは採用を検討する価値があると思います。

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専有部分サービス利用してみました(その2:技術員の派遣時間)
トイレで漏水!夜中の3時に管理会社が提供している専有部分サービスを利用してみました。

その2です。

管理会社対応受付に電話して、しばらくすると折り返し専有部分サービスの取次ぎを行っている下請けの会社から電話がありました。

私→管理会社→取次ぎ会社→私

折り返しの所要は10分程度。

十分満足のいく時間です。

その後、技術員を派遣するのは再委託先(管理会社から見ると孫請け)とのことで、マンションへ到着する時間を確認し、折り返し電話ももらえることに

私→取次会社→孫請け(技術員派遣会社)→取次ぎ会社→私

折り返しの所要は10分程度。

これも満足のいく時間です。

取次ぎ会社は「夜間の派遣は無理なので、8時に日中対応に切り替わるために、日中対応になります」とのこと

ん・・・ぜんぜん緊急じゃないじゃん。

漏っている量は大量ではありませんので、バスタオルもいくつも重ね、8時まで取り替えながら待っていることに

8時ちょうどごろに取次会社から電話がありました。

取次会社は「午前中の派遣は無理なので、15-16時になります」とのこと

緊急出動サービスとして考えると使えるレベルではありません。

トイレの水漏れが下に漏水する場合があります。時間が経てば複数回にわたって被害を及ぼす場合があります。

時間を要するならば、せめて水道の元栓を締めて、使用は控えてもらうよう協力依頼が必要ですが、こうした助言がありません。

管理会社に一報を入れた時点で、専有部分サービスの取次会社に投げる前に、専有部分サービスの派遣所要時間を理解したうえで、適切な対応・提案することが必要です。

水漏れは緊急事態を起こす原因なのです。

管理会社も取次ぎ会社も専有部分サービスを利用してもらえば良いという感じで、きわめて事務的な対応でした。

ここまでの感想

電話の応対 ○
緊急出動としての対応 ×

以上になります。

次回は、このシリーズ最終回。

派遣員の技術レベルと、オプション工事の金額の評価の記事をUpします。

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専有部サービスを利用してみました「その1:電話対応」
専有部サービスをご存知ですか?

従来のサービスは、コールセンターから有償で水のトラブルや業者の手配をしたり、リフォームや給湯器交換の業者斡旋をするものでした。通常の窓口は管理会社営業時間、緊急時はコールセンターで受付を行っています。

最近の専有部サービスは、居住者の居室内での困りごとやトラブルにまで24時間専用窓口で対応し、緊急時には専門スタッフが駆けつけます。緊急対応時の基本料(30分程度の作業)はサービスフィーに含まれており、簡単な作業については居住者が負担することはありません(回数の限界や対応する範囲はあるようです)。

私のマンションは後者の手厚い専有部サービスの利用ができます。

果たしてこのサービスは有益か否か。たまたま利用する機会がありましたので、記事をUPします。

体験記と感想を記事に書きます。

昨晩、家に帰るとトイレのマットが濡れていました。

おかしいなと思い、様子を見ていると、便器と床の隙間から極少量ではありますが、水がじわっとしみだしてきました。

時間は深夜。

水漏れをしたらどうしよう。住んでいる場所ではすぐに緊急対応できる業者は知りません。

そうだ、専有部サービスがあったではないか!と思い出し、早速管理会社のフリーダイヤルの緊急窓口に電話。

品質向上のため録音させて頂きますとの音声が流れた後、30秒くらいにオペレーターにつながりました。

事情を説明し、専有部サービスの専門窓口から折り返しの電話を頂きました。

ここまでの対応は、管理会社大手ということもあり、パーフェクト。大変丁寧でわかりやすい対応をして頂きました。

感想です。

私はこの業界に長くいますが、実際にトラブルに直面すると「不安」を強く感じました。

他の居住者はトラブルが起きた際、初めてのことでどうしていいかわからず、軽いパニックに陥ると思います。

専有部サービスに電話する際は、このように丁寧な対応があると「ほっと」安心するのではないかと感じました。

私が電話したのが午前3時。この時間帯でもしっかりとした対応員が複数いることは有難いことです。

次回の記事は、体験記その2。緊急出動までの手配と所要時間です。

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