こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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管理会社変更・見直しの大義名分
管理会社を見直そう!」

管理会社変更を決めたわけではないのに、こう切り出すと組合員は過剰な反応をする。

そうでなくとも、人は変化に対して拒否反応を起こす。

多くのマンションの管理会社は分譲会社系列で、売主のブランドから外れることには不安感を感じるものだ。

「管理費や修繕積み立て金の支払いは減らすことができればいいな」

「お金を支払っているのだから管理会社にはきちんと仕事をしてもらいたい」

組合員の本音はこうだが、見直しを嫌う保守派の組合員が必要以上に不安を煽ると、本音よりも不安が勝り、折角、良い方向に進もうとしても改革が頓挫する。

さらに、既得利益を犯されたくない管理会社が必死の抵抗を示し、妨害工作も辞さずだ。

管理会社は表面に出て妨害工作をすることはほとんどない。

保守派の組合員と管理会社シンパ(=同調者)を裏で結束させ、改革を阻止するための活動のお膳立てを裏でする。

最初、改革にはそれほど不安に感じていなくとも、管理会社が裏工作をし、それが浸透すれば、管理組合内部は大騒ぎとなり、マンション中で揉める位ならば、現状維持に不満を持ちつつも、そのまま(今の管理会社の提案どおり)でいいやと言う空気が流れる。

管理費や修繕積立金は自動引き落としになっていることから、支払っている感覚や使い道に対する感覚が疎くなる。

その結果、管理費・修繕積立金の使い道は管理会社がついているから・・ということでお任せにしてしまう。

お任せは危険だ。

お任せは管理会社性善説のもと成り立つが、管理会社はあくまでも管理組合から発注する諸業務の請負業者である。管理会社が儲かれば、管理組合が損をする利益相反の関係が成立し、管理組合の財産を一円でも多く搾り取ろうとする。

管理会社がもうけるのは仕事だから当然。もっとも話だ。
だからこそ、管理会社の儲けが度を過ぎないように管理組合は監視し、定期的に改善を要求するべきだ。

書き出しが長くなり、本旨が短くなってしまったが、保守派と支払っている管理費・修繕積立金の使途に対する関心が低い組合員を説得し、管理組合運営を改善に導くために、管理会社見直し・変更に大義名分が必要である。

年間200件以上の相談を受ける私の経験上、管理会社見直し・変更が決まりやすいタイミングがある。

1.修繕積み立て金値上げ予定
2.大規模修繕実施前に資金面で不安がある
3.長期修繕計画を検討し将来大きな不足が発生する
4.大規模修繕実施後に銀行口座の資金が枯渇する

各戸の負担増が切実な問題となれば、組合員の利害関係が一致し、管理組合全体が何とかしようという方に動いていく。

最近のニュースで

自公民が消費税10%値上げの方向で基本合意した。

東京電力が家庭向け電気料金を10%程度値上げする。

という話題が取りざたされているが、

まさにこれが管理会社見直し・変更の大義名分となるのではないだろうか。

管理費の決算を見ると、支出のウエイトが大きい代表選手が管理会社に支払う委託費と東京電力に支払う電気料金である。

管理費の収支はとんとん・・ギリギリでやりくりしている管理組合が多い。

税金、電気料値上げは、管理費収支を赤字にする心配がある。

税金があがれば、それぞれの支出は基本的に増税分増えることになる。管理費には消費税が加算されていないので増税されても収入は一定である。

増税で管理費収支が赤字にならなくとも、その分余剰金が減ることになる。

管理会社変更・見直しを検討しているマンションにとっては、組合員が共通認識を持てる増税、電気料金願えは大儀名文となり、絶好の好機といえる。

管理会社変更・見直しを検討の管理組合は、下のURLをクリック。当事務所にご相談ください(無料相談受付中)

http://www.idaken.net/change/

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