こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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無理を承知でやってみな ハイ
管理会社の契約は委託と請負のミックスである。

詳しいことを長々この記事では書かないが、管理会社は広い範囲の契約を不満ないままにこなすのは無理なようである。

管理会社は多くの仕事を請けるが、手が回らず、「満足にできない」という不満が管理組合から起こる。

それは、管理会社はフロントマンという物件担当者にマンションの行く末をすべて任せてしまうことが最たる原因である。

1.フロントマンは素人でもなれる。管理業務主任者以外(無免許運転)の知識不十分でも問題ない。そのため、未経験のフロントマンが物件担当すること可能性は十分にある

2.管理会社は技術担当者(一級建築士)、会計担当者、法務担当者が分業し、連携し、管理組合をバックアップするという風に管理組合へアピールするが、該当する問題が起きたとしても、管理組合が要望しない限りフロントマンが対応する

3.フロントマンは万能ではない。広く浅くの知識を持ち合わせている人間はいるが、すべての分野でエキスパートなんて稀な存在である

4.その結果、管理組合は、素人に毛が生えたフロントマンに管理会社性善説のもと重要なことを頼むことが発生する。

5.管理会社は問題がおきると、一、あくまでも管理組合の代理で理事会が決めたことのみ実施した。二、フロントマンは有資格者または経験豊富であるとは契約書に書いていない。等、担当者の資質不十分を契約不備と言われる筋合いではないと開き直ってくる

管理会社に委託する多岐にわたる委託+請負の業務をフロントマンの資質に任せるのは、無理がある。

ある程度オールマイティにこなせるフロントマンは確かにいる。このような資質の人間は管理会社にとってエース格の人間で、10人に一人か二人程度しかいない。

エースの人間は、いち早く昇進し、管理職となり、一担当となることは少ないのである。

「フロントマンの良し悪しがすべて決まる。」は、管理会社の組織力のなさを示す言葉だ。

高い次元の管理サポートを望むのであればエース格の社員が担当することが上限で、確率は2割以下であろう。

管理会社を変える質向上のメリットは、リプレイスの受け入れ態勢が整った会社であれば、1、2、年はエース格のフロントマンが担当する可能性があることだ。

フロントマン依存型の業務体系を維持する管理会社が大勢を占める中、良い意味も悪い意味もフロントマン次第という管理組合の苦難が続く。

最近の管理会社変更では管理会社がフロントマン一人当たりの掛け持ち物件数の大小を仕切りに強調する傾向がある。

大小だけではサービスの質は測れない。未熟な人間の掛け持ち数を減らそうとも、できる仕事の限界は頭打ちだ。

フロントマンの力量を審査するのではなく、フロントマンに依存しない体制があるかを判断することは、管理会社を選ぶのには重要な要素である。

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