こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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今の契約書仕様がわからなきゃね
管理会社が作成する契約書に業務詳細の具体的中身が示された仕様書が別表として添付されます。

仕様書はばっさりしている管理会社が多い

委託費が年間300万円程度の小規模マンションも億を超えるメガマンションも仕様書を含んだ委託契約書の厚さはほとんど変わらない。ようするに、業務が多くても仕様書はうすっぺらなのだ

清掃業務、植栽業務、建物・設備管理業務など、小規模マンションは点検報告書と現場をプロがみれば、ある程度の現行使用は把握できるが、メガマンションだとそういうわけにはいかない。

例えば、清掃業務は日常清掃(管理員以外の清掃員が行う派遣)、定期清掃(業者による機械を使った清掃)、特別清掃(ゴンドラを使った高所清掃等)は、人員と清掃範囲(面積)と清掃手順が明確であって、はじめてこの契約は適正化を判断できる。が、仕様書に細かく明記している管理会社は少ない

植栽業務も、建物・設備管理業務も同様だ。

管理会社を選定しようと、コンサルタントが標準と思われる仕様書を作成したとする。でも、現行の管理会社がコンサルタント作成の仕様書よりも手厚い業務をしていると、相見積を取った結果、別の管理会社が受注した際、居住者・組合員の目から見たと気に品質ダウンを招く結果となる。

コンサルタントが作成する標準的な仕様書は、現行との相違を十分に把握せずにつくられる場合が多い。

コンサルタントが作成する標準的な仕様書は、現行との相違があれば、新旧契約業務の品質比較ができなくなる可能性がある。

業務範囲が広く、かつ委託費が高いメガマンションの場合、コンサルタントは共通仕様書を作成するに当たっては、まず現行管理会社と現状の業務仕様は何か?を十分に摺り合わせをする必要がある。

管理会社を変更、見直しするときは、現状と比べてどうなのか?を金額と品質両面から比較することが大切だ。

現状を十分に把握せぬまま、コンサルタントの思惑のみで、進めていくことは大変リスクが大きい作業だ。

管理会社変更・見直しの目的である、今以上安く、今以上安くを実現するために、手続きを端折ってはいけない。

コンサルタントの言う仕様書で品質を確保するという売り文句は、過信しないほうが良い。

仕様書をめぐって、トラブルが発生。私の事務所に二次相談に駆け込む管理組合はたくさんいる

コンサルタントの実績や会社の規模感は企業信用度として選定する上で重要な判断材料になるが、本当にコンサルタントは品質を落とさず(できれば上げて)、適切な委託費を導き出せるかは十分に吟味し、リスクのない提案を選ぶべきである

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