こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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見直しのススメ15)将来マンション会計が財政難に陥る不安要素とは?
財政難なんて大袈裟な!

と思う方もいるかもしれないが、将来的に管理組合が財政難に陥る要素は複数ある。

1.消費税、電気料の影響
消費税増税、電気料値上げ、電気料値上げの影響を受けた物価上昇による支出増加である。各戸から徴収する管理費や修繕積立金は消費税を加算しているわけではないので、例えば消費税が5%あがると支出が全体的に5%増え、これまで毎年発生していた余剰金は5%目減りすることになる。管理費の収支がぎりぎりのマンションは、赤字になる恐れがある

2.機能的・社会的劣化の支出
2回目以降の大規模修繕は設備関係(給排水、機械式駐車場、エレベーター、照明、消防設備等)の修繕箇所が増えるとともに、機能的・社会的劣化(例:20年前の建物にインターネットやカメラ付きインターホン設備がない等)によるインフラ整備が必要になる。資金計画が甘いと「足りない」という事態が起きる

3.建物が古くなると区分所有者も高齢化する
建物が古くなると、分譲当初から所有している組合員が高齢化。この時期には建物外装、設備ともに多額の修繕費を要し、この資金を賄うために修繕積立金が高額になりがち。仕事をリタイアして世帯年収が落ちた組合員は毎月の管理費、修繕積立金の負担が重くのしかかり、滞納者が増える原因になる

4.駐車場運営
高齢化が進んだり、賃貸率が増えたりすると自動車の所有率が減り、駐車場使用料が減少する。管理費収入に占める駐車場使用料の割合が多いと、管理費収支が赤字となり、管理費の値上げが予想される

【マンション管理勉強会開催の御案内】

2013年9月16日(祝日)14時から17時に新宿にて、私の事務所主催のマンション管理勉強会を行ないます。

参加費は無料。定員は15名(参加申込みは9月15日(日)までになります)

テーマは「管理委託契約の内容と、管理会社の実態」です。

御興味のある方は次のURLから専用頁を確認の上、お申込みください。

http://www.idaken.net/study.html

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