こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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見積を取る際の共通条件書の作成-その2
管理会社に相見積を取る共通条件として、国土交通省の標準管理委託契約をベースにした仕様書の作成の仕方をレクチャーします。

標準管理委託契約は・・・

約款

別紙(委託費の内訳書)

別表(各業務の業務仕様書)

で構成されています。

今回の記事はまず約款を仕様書にアレンジする方法です。

条項別にポイントの説明をします。

1-1総則
⇒甲をマンション名+管理組合、乙を管理受託会社としてください。
1-2本マンションの表示及び管理対象部分
⇒管理規約を見て「(1)名称、(2)所在地、(3)敷地の権利形態、(4)建物(①構造②建築面積③延床面積④③専有部分の戸数、(5)管理対象部分(①敷地②専有部分に属さない建物の部分③専有部分に属さない建物の付属物④付属施設⑤規約共用部分)を記載してください
1-3管理事務の内容及び実施方法
⇒見積を依頼する大項目を記載してください(①事務管理業務、②管理員業務、③清掃業務、④建物設備管理業務、④緊急対応・遠隔監視業務等)
1-4第三者への再委託
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-5善管注意義務
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-6管理事務に要する費用の負担及び支払方法
⇒ここは少しアレンジが必要です。
一定額委託業務費の額:内訳は、別紙見積のとおりとする。
二支払期日及び支払方法:乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。
三日割計算:期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う
管理事務を実施するのに伴い必要とする費用の負担区分は一覧にまとめた方がわかりやすいです(理事会・総会資料印刷代、電話料、消耗品費、清掃用具代、長期修繕計画作成費等を管理組合、管理会社どちらが負担するか)
1-7管理員室等の使用
⇒管理員室等の使用に係る費用の負担は前条の負担区分一覧にまとめると良いです。
1-8緊急時の業務
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-9管理事務の報告等
⇒事業報告書の提出期限は、事業年度終了後1ヵ月以内とすることがよいでしょう
1-10管理費等滞納者に対する督促
⇒標準のままの記載でよいでしょう(別表への引用番号は間違いがないか要確認)
1-11有害行為の中止要求
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-12通知義務
⇒長期不在、組合員の転居、駐車場等使用契約についても通知する項目と追記しましょう
1-13専有部分等への立入り
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-14管理規約の提供等
⇒耐震診断や石綿調査の記載は該当しない場合は削除しましょう。また、提供等の費用負担について乙が請求する場合はその旨記載しましょう
1-15乙の使用者責任
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-16守秘義務
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-17免責事項
管理会社の責任区分を明確にするために、内容を充実させることが望ましいです。
1-18契約の解除
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-19解約の申し入れ
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-20契約期間
⇒次回更新時の契約期間を記載しましょう
1-21契約の更新
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-22法令改正に伴う契約の変更
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-23誠実義務等
⇒標準のままの記載でよいでしょう
1-25合意管轄裁判所
⇒標準のままの記載でよいでしょう

次回は別紙(委託費の内訳書)のアレンジ方法を紹介します。お楽しみに!

仕様書を作成することで、「今の管理委託契約書をコピーし、同じ内容で見積をください」とは異なり、管理組合のやる気が管理会社へ伝わります。やる気が感じ取れれば、管理会社の見積・提案の一生懸命さも違ってきます。

面倒かもしれませんが、仕様書を作成し見積を取りましょう。

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