こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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管理組合の準備体制
管理会社変更・見直しの極意』サイトにお越し頂き有難うございます!

今日のテーマは、管理会社変更・見直しの流れです。

管理会社変更を進めていくにあたっては、

・問題提起から新契約締結そして新管理体制が軌道に乗るまで、複数年にまたがるために、運営の継続性が重要です
・通常の理事会業務以外に作業量が増えます
・複数の管理会社との折衝や、居住者へのきめ細かい対応が必要になります

そこで、管理組合はしっかりとした準備体制を整えなくてはなりません。

理事会は管理組合の運営を日頃行っていますが、これに管理会社見直しに関わる仕事が加わると通常の理事会とは別に頻繁に会合が必要となり、負担が増えます。また、理事会の役員は、一般的には1年または2年で交替してしまいます。

マンションにお住まいの方が、新管理会社に不満を抱くのは、新しい管理体制がスタート後問題が発生してからのことです。管理会社に不満をもったとしても、持ち回り制で役員を選任しているマンションは、1年または2年で役員が入れ替わるために、引継ぎが不十分で問題が風化しがちになります。

継続的に満足のいくサービスを受けるためには、「契約書どおりに仕事が行われているか」「マンションの要望を把握し、的確に応えてくれるか」を、管理会社見直しに関わった組合員がチェックすることです。

そこで継続的かつ専門的に検討する組織として、理事会の諮問機関(下部組織)である見直し委員会(専門委員会)を結成することが理想です。

しかし、専門委員会の選出が難しいマンションもあります。このような時は理事会を中心に進めることになります。このような場合は、第三者専門家(マンション管理士等)のサポートを受けることをお薦めします。大規模修繕と同様に管理会社変更はマンションにとって重要なイベントなので失敗のリスクを減らすべきです。

ところで専門委員会という組織は、一般的には理事会の諮問機関として、ある特定の課題に関して理事会をサポートする役割を担うことになります。

専門委員会で検討したことについては、まとめて理事会に報告し、理事会ではこれに基づき検討・決定します。また、必要な事項は、総会の決議を求めることになります。

専門委員会:具体的な計画・提案・検討

理事会:専門委員会の提案について検討・決定

総会:理事会で決定した専門委員会提案を承認

次回の日記は、管理会社変更・見直し時に管理組合が行う仕事を説明します。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

コメント

突然のメール、失礼いたします。
管理会社見直し検討委員会について調べていたらたどり着きました。

現在理事をやっているのですが、7月ごろ組合員のひとりから管理会社変更を前提とした管理費見直しを検討してほしいと提案がありました。総会を11月に控える理事会としては慎重に審議した結果、今期は現管理会社への減額要請の方針で進めてみることで決定しました。
その後その組合員は、勝手に検討委員会代表を名乗り、住民集会や署名集めをはじめ、早々に臨時総会を強行しようと動いていることがわかりました。
ひとりの組合員が7月に初提起~10月までに管理会社候補をしぼり、減額という都合の良い説明だけで集めた署名により、11月に臨時総会にて管理替え強行というケースは問題外と思っていますが、
その組合員は数々の管理会社ともトラブルを起こし、過去理事会の間でも病的なクレーマーとして扱われている注意人物のため、大変扱いが難しく常識も通じません。

理事会としては、業務の範囲内で冷静に対処したいと思っています。このあと臨時総会の召集請求が予測されますが、回答以前に無効とすることは可能でしょうか?また委員会の存在証明を求めることが先でしょうか?
今回の理事会での決定である、「今期中に管理替えをすることに関しては否決。ただし提案により現在の管理委託費が高い水準であることが判明したので、今期は現管理会社へ減額要請をし総会にて報告」という判断に問題はありますでしょうか?
理事といっても30代中心の輪番制のため知識や経験がなく、低レベルな質問となってしまい申し訳ありません。なにかアドバイスがあればよろしくお願いいたします。
[2010/10/05 13:47] URL | yukari #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし
yukariさん
コメント有難うございます。

> 理事会としては、業務の範囲内で冷静に対処したいと思っています。このあと臨時総会の召集請求が予測されますが、回答以前に無効とすることは可能でしょうか?
→管理規約には「組合員総数の5分の1以上及び議決権総数の5分の1以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、2週間以内にその請求があった日から4週間以内の日を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。2 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。」と定めています。よって、招集者の定数を見していれば総会は開催しなければなりません。総会招集権の行使があった際には、招集権者に招集をさせるのではなく理事会が総会を招集することが望まれます。なぜなら、白紙委任状の行使について、招集権側が有利になる場合があるからです。議長一任の白紙委任状を理事長宛(理事長=議長)になれば、理事会が有利に話を進めることが可能です。

>また委員会の存在証明を求めることが先でしょうか?
→招集権者発案の議案について5分の1以上の賛同書・・連名(署名、押印)した書類がなければ無効を主張することができます。
[2010/10/06 01:47] URL | 井田マンション管理士 #- [ 編集 ]


ご回答くださり、ありがとうございました。
召集請求の際の対処についても納得しました。
逆に、召集権者にすべて任せてしまえば管理会社があっという間に替わってしまうということが可能になるんですね。。
とても参考になりました。
[2010/10/06 12:40] URL | yukari #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし
うるさ方が大きな声で発言した時、正論であれば問題はありませんが、無理を通せば通り引っ込むでは、言ったもの勝ちになります。

無理が通らぬよう正論で理事会は対抗していくことが望まれます。

頑張ってくださいね!
[2010/10/06 16:07] URL | 井田マンション管理士 #- [ 編集 ]


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