こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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元請として機能しない管理会社
もうひとつのブログで、雑排水管清掃に対する管理会社への不信感を綴ったが、リンク記事として所見・分析と提案を述べたい。

まずは、こちらを参照頂きたい。

http://www.blogmura.com/profile/00578988.html

から上部にある検索に『雑排水管清掃と管理会社立会い』のタイトルをコピーして頂けるとご覧頂ける。

簡単に説明すると・・・

【実態】

1.何を言わないと移動可能な洗濯器であっても洗濯器パンの高圧洗浄はしよとしない

2.不具合(排水口外ブタの固着)の改善提案なしに、作業を毎年繰り返す

3.業者にお任せで管理会社は基本的に立ち会わない

【分析、所見】

1.元請けでありながら管理会社は業者への作業指示が行き渡っていない(業者へ丸投げ状態)

2.元請けでありながら管理会社は作業の実態を知らず、品質監理ができていない(業者へ丸投げ状態)

3.洗濯パンの外ブタの固着は劣化ではなく、新築時からの不具合だと思われる。2年毎であったら、最初の清掃時に指摘があれば、施工業者に無償アフターの範囲内で補修を依頼できたのに、業者の手抜きなのか施工業者を守るための作戦なのか、結局有償で補修する羽目になる

4.排水管の詰まりを防止するために実施する清掃なのに、詰まる要素がある部分を放置し、昨年と同じ指摘を繰り返している。しかも我が家だけではなく、全体の1割近くがこの不具合の該当になっている。万が一この個所が原因で漏水を起こした場合に、管理会社はどう責任をとるのだろうか?(専有部分の不具合で清掃ができなかった個所は免責ですと、平気で言うのだろう)

5.大手や慣れている業者。そんなの関係はない。会社の知名度だけで全幅の信頼をおかないこと。我が家の管理会社は受託ランキングTOP10、財閥系プランドの管理会社N。業者はマンションでの実績が豊富な横浜に本社を置くTグループ。

【提案】

1.専有部分に立ち入る作業は土・日曜日で、管理員が休日な場合が多い。元請け責任として必ず管理会社に当日の立ちあいを要請する。(「仕様に含まれていません。別料金です。」なんて抜かす管理会社がいれば、管理組合の要望にそぐわないのなら、今と同じ金額で立ちあいをやってもらえる管理会社を探すと管理会社変更を匂わしても良いと思う)

2.実施後アンケートを取り、問題がないか確認する。コピー代一枚10円の経費と手間をケチらないこと。排水が原因で事故になった場合の方がよほど大きな出費になる。

3.管理会社の報告書面は不具合がありました。と・・結果しか記載していないことが多い。管理会社の本当に知りたいことはどうすれば正常な状態に直るかである。不具合があれば速やかに改善提案をするよう管理会社に指示する。これは管理委託契約に『管理対象部分に係る各種の点検、検査等の結果を甲に報告すると共に、改善等の必要がある事項については、文章をもって、具体的な方策を甲に助言する。』記載されている事項。

マージンを取るだけで元請けとして仕事しない。こんな管理会社はいらない

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

コメント
勉強になりました
管理会社です。
書面で不具合の報告にとどまっていることが多いです。
改善していきます!
[2011/07/29 05:29] URL | yuichi3131 #t50BOgd. [ 編集 ]

Re: 勉強になりました
> 管理会社です。
> 書面で不具合の報告にとどまっていることが多いです。
> 改善していきます!

→コメントありがとうございます。
プラスアルファのサービスをする以前に着実に契約書に定められたことを行うのが管理組合からの信頼を深める大切な要素です。
日々の業務大変でしょうが頑張ってください!
[2011/07/29 09:50] URL | ms11kanri #- [ 編集 ]


専有部は基本的には区分所有者が立会い確認するのが原則ではないですか。
どんな業務でも、実施する業者との信頼関係が重要です。管理会社へ管理責任を要求するのであれば、それに見合った対価の支払が生じます。
どんどん管理会社を変えられたら、いかがですか。
[2011/08/15 11:55] URL | 切畑家庭菜園主 #kR9.FcVk [ 編集 ]

Re: タイトルなし
切畑家庭菜園主さん。

コメント有難うございます。

管理会社が請け負いで行う業務は、管理組合の要請に対して必要に応じて履行確認を行う必要があります。
今回のケースでは契約内容に債務不履行ありという疑いがあるのですから。なおさらです。

約束を守って、その積み重ねによって信頼が構築されるものです。

管理会社がこれらの業務の責任を回避したければ、また、利益がでないのなら、管理組合と契約しなければ良いだけの話です。

リプレイスをするマンションはまだまだ少数派です。

日本中の多くのマンションは管理会社の「言い値」で契約しています。管理会社が自分達で決めた契約内容、自分達で決めた対価設定です。「言い値」の管理費は十分すぎるほど管理会社のマージンが十分に含んでいます。

仮に薄利で請け負ったとしても、決めた仕事はきちんとこなさなければならないのは当たり前。儲けが多ければなおさらのことだと思います。

もう一度繰り返しますが・・・無理なら管理会社は仕事を受けなければ良いだけです。日本中いっぱい管理会社はありますし、一生懸命誠実にかつ良心的な金額で仕事をしてくれる管理会社も中にはあるでしょうから・・・
[2011/08/15 22:46] URL | ms11kanri #- [ 編集 ]


ですから、”一生懸命誠実にかつ良心的な金額で仕事をしてくれる管理会社”を紹介するか、探す方法を論じられたほうがよいのではないですか
[2011/08/16 18:52] URL | 切畑家庭菜園主 #kR9.FcVk [ 編集 ]

Re: タイトルなし
切畑家庭菜園主さん

コメント有難う御座います。

元請でお金を取りながら、請負責任を取れないようなら、その部分については契約を受託しなければいいだけです。

対価が釣り合わないとしても・・・安請け合いしてるのは管理会社で、契約通りに仕事をしてもらえず困っているのは管理組合です。

請負責任という条件下で、管理会社を擁護する理由は見つかりません。

以前管理会社の前線にいた人間なので、この業界の事情はよくわかります。でも、管理会社時代は薄給だったかもしれませんが、管理組合がいたおかげで給料をもらえていたわけです。それがオーバースペックというのなら、標準をつくった国土交通省を恨むか、国土交通省の標準を強制ではないのでそのまま準用した務める管理会社を非難すべきです。

この記事で管理会社を変えるべき、全部委託をやめるべきなんてひとことも言っていません。

請け負った以上、プロとしての責任を果たして欲しいと思います。

選択権は管理会社にもあるんですよ!(というかそもそも契約書の内容も対価設定もリプレイスされない限り、管理会社主導権ですよね?)
[2011/08/17 01:07] URL | ms11kanri #- [ 編集 ]

承認待ちコメント
このコメントは管理者の承認待ちです
[2011/08/17 18:18] | # [ 編集 ]

Re: タイトルなし
切畑家庭菜園主さん。貴重なご意見ありがとうございます。ブログの励みになりポジティブな気持ちになります^^

以前のブログ名は『管理会社変更、見直しの極意』でした。

『こんな管理会社はいらない』を加えた理由の一つは、契約書に記載している当たり前の業務すらできていな管理会社もいるということをお伝えし、『犠牲者』を増やさないことがあります。

何が悪いか?それではどうすればよいのか?をオープンにすることは重要だと思います。

まだまだこのブログは発展途上ですし、書きたいことはいっぱいあります。

契約書に定めていないことをなんでもやらせようとする無理難題を言う管理組合を擁護する気はありません。

マンション管理業界を良くするには管理会社だけではなく、管理組合の意識、行動改革も必要だと思います。

少なくとも管理会社に対しては、まず最初にあたりまえのこと(契約書に定めたこと)はあたりまえにやろうよだと思います。

いろいろな方がいますので、番人受けするようなブログはかけません。私の自由発言の場なので、きままに日記をかかせていただきます♪♪
[2011/08/19 16:41] URL | ms11kanri #- [ 編集 ]

承認待ちコメント
このコメントは管理者の承認待ちです
[2012/12/25 10:49] | # [ 編集 ]


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