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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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直接契約をしても管理会社は責任を逃れられない
建物・設備管理業務を直接業者と契約する形態か管理会社に請負をお願いするか悩んでいる管理組合はあると思う

よく話に出るのが、管理会社以外と契約すると、何もしてくるないのではないかという不安である。

国土交通省監修の標準をもとに委託契約をつくっている管理会社であれば、特に問題はなさそうだ。

【根拠1】

契約書別表第1 (3) 本マンション(専有部分を除く。以下同じ。)の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

二 乙(=管理会社)は、甲(=管理組合)が本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。

外注先のスケジュール調整、案内文の掲示等の管理は当然として管理会社の仕事となる。

【根拠2】

契約書別表第3 2 業務の区分及び業務内容 (3) 立会業務 一 外注業者の業務の着手、履行の立会い

管理会社が請負で点検業務を行わなくても管理員は業務の着手、履行の立会いを行う必要がある。

【根拠3】

(通知義務)
第12条 甲及び乙は、本マンションにおいて滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合においては、速やかに、その状況を相手方に通知しなければならない。

管理員が業務の着手、履行の立会を行う以上、点検時の不具合があればその事実を知ることになり、管理会社は報告義務が生じることになる。

直接契約をすれば当社は関わりを持たないと契約内容を無視した発言をする。こんな管理会社はいらない。 

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

コメント

管理会社の責任の内容はどのようなものですか。そして、その責任(契約上の義務)に対する報酬(委託料)は適切ですか。
対価を言及せず、責任(義務)を押し付けるのは、いかがなものか。そんなビジネスは成り立たない。
[2011/08/15 11:38] URL | 切畑家庭菜園主 #kR9.FcVk [ 編集 ]


根拠とされる内容ですが、管理会社が他社に業務の一部を外注する場合ならば理解できます。
確かに管理会社のサポートは必要です。
その場合、管理委託料の算出時にきちんと反映させることを前提としなければ、管理会社泣かせになるのではないでしょうか。
そういうことは、管理の質の低下につながると思います。
報酬は対価以下で責任だけを押し付けるのは一般的に考えてフェアではありませんし、win winの関係を築くにはどうしたら良いかを考えるべきだと思うのですが、いかがでしょうか。
[2011/08/15 13:16] URL | 管理組合役員 #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし
切畑家庭菜園主さん。

コメント有難うございます。

管理組合が各種点検や修繕に説いて自分達で選んだ業者と直接契約をしたとしても、それらの業者のスケジュール調整、案内文の掲示等の管理は当然として管理会社の仕事となりますし、点検時の不具合があればその事実を知ることになり、管理会社は報告義務が生じることになります。(日記の通り)

この業務は事務管理業務、管理員業務に含まれるものです。

契約書に書いていながら、直接契約をする業務に対する上記責任を果さなければ、契約不履行です。それは『高い』業務費を払っていることを意味します(契約書に書いている内容の対価が委託費なのですから・・・)

そもそも契約書は管理会社が案分を提示し、そのままほぼ修正なしに管理組合が契約書を締結します。自分達が決めた契約内容を履行しないことがあれば、お金の適正さ以前の問題だと考えます。

[2011/08/15 22:35] URL | ms11kanri #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし
管理組合役員さん

コメント有難うございます。

契約書にうたっている以上、管理会社はやらなくてはならないのです。

管理組合が無理言って作っている契約内容ではないのですよ。管理会社が自分達で作って、判こを押して下さいと頼んでいる、言わば競合がなければ管理組合は管理会社が作った契約書を締結しなければならない環境下なのです。

契約内容の主導権は管理会社にあります。

さらに、リプレイスでもない限り管理会社提示の委託費は言い値です。

自分達の決めた契約内容、自分達が決めた委託費。

むしろ約束事(契約内容)を守らず品質を落とされて泣いているのは管理組合です。

国土交通省の標準は強制ではないのです。

無理な内容、対価に釣り合わないなら、その項目をいれなきゃいいだけだと思います。

管理会社が自分達でこうしますと作った契約書の内容を自分達が勝手にうやむやにしているのが現実です。
[2011/08/15 22:57] URL | ms11kanri #- [ 編集 ]


>点検時の不具合があればその事実を知ることになり、

知りうる不具合と知りえない不具合があります。
その線引きはできますか。
貴殿のご意見を拝読すると、立会い人は不具合を知らなければならないと仰っているように思えます。
相応の能力を持った立会い人にすれば、人件費も相当になります。

不具合の防止は源流管理が重要です。即ち、信頼のおける業者を選ぶことです。
[2011/08/16 18:46] URL | 切畑家庭菜園主 #kR9.FcVk [ 編集 ]

Re: タイトルなし
切畑家庭菜園主さん

コメント有難う御座います。

プロとしての管理業務をご存知ないようなので説明いたします。

(第三者への再委託)
第4条 乙は、前条第ニ号、第三号又は第四号の管理業務の全部又は一部を、第三者に再委託することができる。
2 乙が前項の規定に基づき管理業務を第三者に再委託した場合においては、乙は、再委託した管理事務の適正な処理について、甲に対して、責任を負う。

(善管注意義務)
第5条 乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。

対価の金額云々は関係ありません。

以前のコメントで書いたとおり、管理会社が自分たちで作った契約書です。

『逃げ』は存在しません。

立会人が知ならなければ善管注意義務違犯または使用者責任、知っていれば不告知という債務不履行が発生します。

これがプロとしての請負責任なのです。

国土交通省の許可が必要なのは基幹事務を行うマンション管理業者です。

請負に対する責任を負いたくなければその部分に対して契約を結ばなければいいだけの話です。

契約を結んだ後にこのスペックでは対価が合わないなんて、プロとして許されません。

これが嫌な管理会社はプロとして廃業すれば良いだけのことです。
[2011/08/17 00:55] URL | ms11kanri #- [ 編集 ]

承認待ちコメント
このコメントは管理者の承認待ちです
[2011/08/17 18:08] | # [ 編集 ]

Re: タイトルなし
切畑家庭菜園主さん。コメント有難う御座います。

今読み返しましたが私の回答が請負責任を前提にしたものでしたね。失礼しました。

管理組合は品質が悪い業者を選んでしまう可能性があるので、選定作業は慎重に行わなければなりませんね。

日記の言わんとするところは・・

組合が直接契約している建物・設備監理業務について、『当社は知りません』と何もしない管理会社がいます。

点検報告書の内容に不備があったり、是正事項があるのに係わらず右から左に管理組合へ提出したり、目を通さないことも見られます。

例えば質が悪い業者なら、その旨を第三者評価として管理組合に伝えることが大切だと思います。

使用者責任は及ばないのでしょうから、組合に一言この業者はここを改善したほうが良いですよと進言するのは親切心だと思います。

確かに突っ込んだ内容は技術スタッフでないとわからないのでしょうが、ちょっと仕事をかじればわかりそうなことを見逃しトラブルになるケースをよくみます。

直接契約を結ぶ管理組合においても、管理会社は契約書に定められた範囲内でチェック機能をしっかり果たし、管理組合を守ってあげることが必要ではないでしょうか?
[2011/08/19 16:22] URL | ms11kanri #- [ 編集 ]

承認待ちコメント
このコメントは管理者の承認待ちです
[2011/08/19 19:48] | # [ 編集 ]

Re: タイトルなし
切畑家庭菜園主さん、コメント有難う御座います。

> で、
> >直接契約をしても管理会社は責任を逃れられない
>
> は、どうなるのですか?
> 貴殿のご意見は 世間で通用しますか。?

ブログに書いているとおり、契約書に記載がある限り、その内容に対する責任は逃れられません。それがおかしいというならば契約という約束の在り方は否定されます。

責任の解釈論を論じているのではありません。『直接契約するのならば管理会社は何もしません』と責任逃れをするような管理会社は許されないと言っているだけです^^あたりまえのことではないですか?


[2011/08/19 20:08] URL | ms11kanri #- [ 編集 ]


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