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こんな管理会社はいらない 変更・見直しの極意
管理会社に不満はありませんか?管理委託費のこと、サービスのこと。安くて良い管理会社と付き合える方法、管理会社変更・見積の際気をつけなければならないこと、極意を授けます。
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こんにちは、関東(東京・千葉・埼玉・神奈川・横浜)で活躍するマンション管理士です。管理会社変更・見直しをお考えの方、お気軽にご相談ください。

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管理会社の財産の着服
国土交通省のホームページで「マンション管理業者のネガティブ情報」と「マンション管理業者に対する監督処分等情報」が確認できる。

マンション管理業の業法にあたるマンション管理の適正化の推進に関する法律が改訂され、財産の管理方法が厳しくなったが、相変わらず管理組合財産の着服がなくならない

ここ半年で指示処分を受けたマンション管理業者は四社。そのうち三社は中堅以上の管理会社である。

平成24年2月28日 株式会社あなぶきセザールサポート

平成23年12月13日 三興管理株式会社


平成23年12月13日 株式会社エム・シー・サービス

平成23年11月17日 丸紅コミュニティ株式会社

着服した方法はいろいろあると思うが、指示処分を受けた管理会社は信頼を裏切る行為をしたことで、収納法式を旧原則方式に成約するくらいに厳しい対処が必要であると考える。

今はイロハ方式に分けられたが、旧分類では原則方式を取る管理会社より原則方式以外を選択する管理業者が多いという矛盾があった。

そもそも国交省はマンション管理業者に甘い。

財産への不祥事があった場合は営業停止等の処分を即断するくらい厳しい対応をしなければ、管理会社は真剣に内部チェックをしようとしない。

不祥事があっても注意されるだけですむのだから・・・

結局犠牲になるのは弱者である管理組合である。

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テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

管理会社に大規模修繕を任せてはいけないのか?
タイトルについて結論から述べると「特命発注」はするべきではない。になる

特命発注とは、他と比較せず信頼関係のもとに仕事をお願いする方法のことを言う。

信頼関係がある管理会社へ大規模修繕工事を元請け業者やコンサルタント業者として発注することはダメなこととは思わない。

しかしながら云千万円、云億円をする工事を管理会社特命で発注することは業者選定の透明性から問題がある。

元請けを行う管理会社なら施工業者の一社として、設計・監理を行う管理会社ならコンサルタントの一社として、他社から見積を取得し、比較検討をしたうえで決定するべきである。

面倒だからと言って、管理会社に相見積を持ってくるように言っても、間違いなく出来レースを行うだけだ。出来レースとは、管理会社が持ってくる相見積の業者にあらかじめ、管理会社提示の金額よりも高くだすようにネゴをする行為である。

とは言え、外食することや電化製品を買うこととは訳が違う。

インターネットで調べても、どうやって相見積を取っていいかわからない。

これが管理組合の本音だと思う。

確かにその作業は簡単ではなく、もしその役割を一年任期総入れ替えの理事会が行うのならば、高いとわかっていても管理会社に全てを委ねる選択肢を選んでしまう。

世間相場より高い見積を出す管理会社は「悪」とは言い切れない。

管理会社は営利企業である。利益を追求する以上、儲けが多いように努力するのはあたりまえなのだ。

管理組合の財産は管理会社は守ってくれないどころか、少しでも多くの利益を取ろうと狙われている。

管理組合で施工業者やコンサルタント業者を選ぶ物差しがなかったり、方法論が分からなかったりした時は、第三者に相談することも一考だ。

管理会社に高い授業料を支払った・・後では遅すぎる。

当事務所の大規模修繕コンサルタントサイト
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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

清掃員雇用形態と清掃用具代負担の関係
小規模のマンションでは、管理員はいないことがある。

管理会社から週2、3回巡回清掃員を派遣することになるが、週10時間以下は再委託先から派遣されることがほとんどである。

現在25戸の小規模マンションから依頼を受け、管理会社選定を行っているが、一つ気がついたことがある。

管理会社が管理員や清掃員を直接雇用する場合、清掃用具は「管理組合負担」とする管理会社は多いが、再委託先が清掃員を派遣する際には、清掃用具は「管理会社負担(再委託先負担)」になるのだ。

小規模マンションだと、管理会社の経費や儲け分になる事務管理業務費・一般管理費等の金額は少ない。本来であれば、小規模マンションこそ、清掃用具等の備品は管理組合負担にして欲しいはずだ。

なぜ、このようなが現象が起きるのか?

マンション管理の考え方は、人員の派遣だけを行い、必要な用具は管理組合が負担だ。

ビル管理業者や清掃員派遣業者が再委託先になるが、ビル管理では、オーナーが清掃用具代を負担することはなく、自分たちの仕事の道具は自分たちで準備基本的考え方だからだ。

私は清掃用具は管理会社が負担すべきだと思う。耐久性が高く使い勝手のよいものをチョイスし、大切に使うようになるはずだ。

管理組合に言えば、簡単に買ってもらえるものは、むしろ大切に使わなくなる。

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

小規模マンションは見積しない管理会社
以前同じような日記を書いたが・・・

仕事柄多くの管理会社と接し、多くの管理会社から営業を受ける。

最近20~25戸未満は依頼があっても受け付けない(見積を出さない)管理会社が増えてきている。

「仕事はなんでもします!」と一生懸命アピールする管理会社。しかし、小規模マンションの話題になると一気にトーンダウン、ある程度の規模でないと難しいと消極的になる。

横浜市内、23区内(特に山手線内側)は30戸未満の小規模マンションの比率が高い。

親会社が供給した小規模マンションの仕事をするが、採算が合わないのか積極的に小規模マンションの新規受託をしようとしない。

この姿勢は小規模マンションへの仕事ぶりに表れている。手を抜く、サービスを低下(対大型マンション)させると、明らかな差別をする管理会社

大手の管理会社は、この傾向が顕著だ。このような姿勢の管理会社に限って、戸数で新規受託を足切りする。

やる気のない管理会社にいつまでもしがみついていても良い仕事などしてくれない。

多少不安はあれど、中小規模の管理会社にお願いした方が一生懸命、親身になってマンションのために仕事をしてくれる期待は大きい。

思い切って管理会社変更をしてみたら、今までよりもずっと良くなったと言う結果が待っているかもしれない。

大手管理会社はその資金力を生かし、M&A(企業買収)でメガ化を進めている。

小・中規模管理会社の皆様。大手にびくびくすることはない。

大手管理会社が手を抜く傾向にある小規模マンションは都市部ではかなりの数があるのだ。

確かに一物件あたりの利益性は少ないかもしれないが、困っている管理組合を救うと言う活路がある。



小規模マンションのリプレイスのお手伝いは大歓迎です。昨年は11戸、今年は8戸と言うマンションの管理会社選定業務の仕事を頂きました。

自助努力で管理会社変更は難しいと考えるマンション管理組合さま。当事務所にご相談ください。

http://www.11kanri.com/henkou.html

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テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

管理会社からの妨害工作
管理会社変更(リプレイス)の動きをすると・・・

管理会社から妨害工作をする可能性がある。

発信源は・・・

管理員、フロントマン

今の管理会社新派の組合員。

である。

噂のまき散らし、怪文章は常套手段。いずれにせよ裏で糸を引いているのは間違いなく今の管理会社

混乱を狙うのが目的だが、やり口は低レベルだ。

先程相談先の管理組合から、管理会社から改革を阻止する妨害工作を始めたとの連絡があった。

私は普段穏やかな性格だが、曲がった事、不誠実は嫌いだ。

妨害するならコチラもそれなりの手段を講じる。管理組合のために戦う。

相談先の管理組合は、管理会社変更を考えていなかった。私もリプレイスを進める提案などは一切していない。

妨害があれば、管理組合の考えは代わり、妨害する野蛮な管理会社とみなす。

マイナス評価になったときに、現管理会社が浮上する可能性を0に近づける

低レベルな手段が、どれだけ悪い結果を招くか、管理会社に理解させるしかない。

アリもしない管理士との裏取引をでっち上げる、こんな管理会社はいらない。

売られた喧嘩。

私が一番嫌う癒着を流言し、私と相談者の名誉を傷付けた管理会社を許さない。

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